Gebäudeenergieeffizienz: Neufassung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden

Briefing

Bereits am 15. Dezember 2021 hat die Europäischen Kommission nach einer ganzen Reihe energiewirtschaftlicher Initiativen (lesen Sie hierzu auch unser Q&A Energy & Infrastructure: #13 Fit for 55) nun auch Vorschläge zur Gebäudeenergieeffizienz gemacht. Nach Angaben der Europäischen Kommission entfallen derzeit rund 40 Prozent des Energieverbrauchs und 36 Prozent der Treibhausgasemissionen auf den Gebäudebereich. Damit die EU ihre Klimaziele erreichen und bis zum Jahr 2050 klimaneutral sein kann, hat die Kommission nun Vorschläge gemacht, deren Umsetzung dazu beitragen soll, dass Gebäude gleich energieeffizient gebaut werden bzw. die energetische Sanierung beschleunigt wird. So soll der Gebäudebestand bis 2050 klimaneutral werden. Konkret wurde ein Vorschlag zur Neufassung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) vorgelegt.

Unsere Immobilienrechtsexpertin Marieke Greif beantwortet einige der zentralen Fragen zum Vorschlag der Europäischen Kommission von Mitte Dezember in unserem neuen Energy & Infrastructure Q&A #16.

Frage: In welchem Kontext ist die Neufassung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) zu sehen?

Antwort: Die Überarbeitung der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) ist ein wesentliches Element der im Oktober 2020 vorgestellten Strategie für eine Renovierungswelle (MEMO) und darüber hinaus ein Teil des Fit for 55-Pakets. In Hinblick auf Letzteres ergänzt die EPBD insbesondere die Erneuerbare-Energien-Richtlinie und die Energieeffizienzrichtlinie. Nach Angaben der Kommission dient die Neufassung der EPBD zudem dazu, eine Vision aufzuzeigen, wie Europa bis 2050 zu einem emissionsfreien und vollständig dekarbonisierten Gebäudebestand gelangen kann. Die vorgeschlagenen Maßnahmen sollen die Renovierungsquote der am wenigsten energieeffizienten Gebäude erhöhen. Zum ersten Mal schreibt die Kommission in ihrem Entwurf energetische Mindeststandards für den europäischen Gebäudebestand vor.

Frage: Welche Ziele verfolgt die Europäische Kommission konkret mit der Überarbeitung der Richtlinie?

Antwort: Hauptziele der Europäischen Kommission sind die Verringerung der Treibhausgasemissionen (THG) von Gebäuden und des Endenergieverbrauchs von Gebäuden bis 2030 sowie die Erreichung der EU-weiten Klimaneutralität im Jahr 2050. Um diese Ziele zu erreichen, gibt die Neufassung der Richtlinie im Entwurf weitere spezifische Ziele vor: Die Erhöhung der Renovierungsrate und -tiefe von Gebäuden, Steigerung der Verfügbarkeit von Informationen zur Gesamtenergieeffizienz und Nachhaltigkeit von Gebäuden, Sicherstellung, dass alle Gebäude mit den Anforderungen an die Klimaneutralität im Jahr 2050 in Einklang stehen werden sowie die stärkere finanzielle Unterstützung bei der Zielerreichung.

Frage: Welche zentralen Änderungen bringt der Vorschlag der Kommission mit sich?

Antwort: Der Entwurf der Richtlinie beinhaltet eine ganze Reihe wesentlicher Änderungen, die sowohl neue Gebäude bzw. deren Errichtung als auch den Gebäudebestand in den EU-Mitgliedstaaten betreffen. Die aus unserer Sicht zentralen Aspekte werden im folgenden Abschnitt aufgeführt.

Neue Gebäude

Ab dem Jahr 2030 müssen neue Gebäude emissionsfrei sein. Für neue öffentliche Gebäude gilt dies ab 2027. Grundsätzlich sollen sie dann

möglichst wenig Energie verbrauchen,
so weit wie möglich mit erneuerbaren Energien betrieben werden,
keine Emissionen aus fossilen Brennstoffen ausstoßen und
existierendes Treibhauspotenzial über den gesamten Lebenszyklus im Energieausweis angeben.

EU-Gebäudebestand

Die am schlechtesten bewerteten 15 % des Gebäudebestands müssen bis 2030 von Energieeffizienzklasse G auf mindestens F verbessert werden.
Öffentliche Gebäude und Nichtwohngebäude: bis 2027 Vorreiterrolle für Energieeffizienzklasse F und bis spätestens 2030 auf mindestens Energieeffizienzklasse E zu sanieren und zu verbessern.
Wohngebäude: bis 2030 von G auf mindestens F und bis 2033 auf mindestens E zu sanieren.
Energieausweis (Energy Performance Certificate): wird auf Gebäude ausgedehnt, die einer größeren Renovierung unterzogen werden, für die ein Mietvertrag verlängert wird, und auf alle öffentlichen Gebäude.
Smart Readiness Indicator für große Nichtwohngebäude: Gebäudeeigentümer, -mieter und -verwalter oder Dritte sollen Zugang zu Daten der Gebäudesysteme haben. Neue Regeln für Interoperabilität von und Zugang zu Daten sollen noch mittels Durchführungsrechtsakt festgelegt werden.
Ladeinfrastruktur: Neuregelung der Verpflichtung zum Ausbau der Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge in Wohn- und Geschäftsgebäuden und zur Förderung spezieller Abstellplätze für Fahrräder. Vorverkabelung verpflichtend in neuen Gebäuden und in Gebäuden, die einer größeren Renovierung unterzogen werden. Besondere Förderung der Einführung von Ladestationen in neuen und renovierten Bürogebäuden.
Verkauf / Vermietung von Gebäuden oder Gebäudeeinheiten: Energieausweis muss zwingend vorliegen; die Energieeffizienzklasse und der Indikator sollen in Verkaufs- und Vermietungsanzeigen angegeben werden. Gesamtenergieeffizienz-Ausweise sollen bessere und klarere Informationen enthalten. Bis 2025 soll für Energieausweise eine harmonisierte Skala existieren.

Frage: Wie ist die Bedeutung der im Richtlinienentwurf vorgeschlagenen Änderungen für die Immobilienwirtschaft einzuschätzen?

Antwort: Der vorgestellte Richtlinienentwurf führt einmal mehr vor Augen, vor welchen gewaltigen Herausforderungen Immobilienwirtschaft und Baugewerbe bei der Erreichung der Klimaziele stehen. Bei einer Umsetzung der Richtlinie in der jetzigen Fassung wird von einer Verdopplung der aktuellen Sanierungsrate bei Bestandsgebäuden von 1 auf 2 % ausgegangen. In absoluten Zahlen wären von der faktischen Sanierungspflicht von Gebäuden der Energieeffizienzklasse G etwa drei Millionen Gebäude in Deutschland betroffen. Wird nicht rechtzeitig saniert, ist ein erheblicher Wertverlust, bis hin zur Unverkäuflichkeit, bzw. Unvermietbarkeit der Immobilie denkbar. Angesichts derzeit stetig steigender Baukosten und sich verschärfendem Fachkräftemangel wird die Rechnung der EU-Kommission, Renovierungskosten würden sich durch die damit erzielten Energieeinsparungen mit der Zeit decken, für den Immobilieneigentümer, der Modernisierungskosten nicht uneingeschränkt auf seine Mieter umlegen kann, und den Mieter, der die Immobilie nur eine begrenzte Zeit nutzt, vermutlich nicht aufgehen. Zudem sollte bei der Einführung bzw. dem Verschärfen von allgemeinen Standards der Heterogenität von Nichtwohngebäuden Rechnung getragen werden. Was bei einem Hotel sinnvoll ist, muss nicht gleichermaßen für ein Logistikzentrum sinnvoll sein.

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