Das Zukunftsfinanzierungsgesetz – Vorgaben für offene Immobilienfonds in Bezug auf Investitionen in Energieanlagen

Briefing

Nachdem im Sommer 2022 ein Eckpunktepapier zur Modernisierung des Kapitalmarkts vorgestellt wurde, haben das Bundesministerium der Finanzen und das Bundesministerium der Justiz am 12. April 2023 einen Referentenentwurf für ein Gesetz zur Finanzierung von zukunftssichernden Investitionen (Zukunftsfinanzierungsgesetz - ZuFinG) vorgelegt. Durch das ZuFinG sollen u.a. Regelungen im Finanzmarktrecht, Gesellschaftsrecht und Steuerrecht angepasst werden mit dem Ziel, die Leistungsfähigkeit des deutschen Kapitalmarkts zu stärken.

Durch Digitalisierung, Entbürokratisierung und Internationalisierung soll die Attraktivität des deutschen Finanzstandorts für nationale und internationale Unternehmen erhöht werden. Als Treiber von Innovation soll gerade Start-ups und Wachstumsunternehmen der Zugang zum Kapitalmarkt und die Aufnahme von Eigenkapital erleichtert werden. Daneben sollen für offene Immobilienfonds Investitionsmöglichkeiten in Erneuerbare Energien geschaffen werden.

Frage: Welche Vorschläge beinhaltet der Entwurf des ZuFinG in Bezug auf den Erwerb und den Betrieb von Energieanlagen durch offene Immobilienfonds?

Antwort: Nach geltendem Recht dürfen offene Immobilienfonds keine Grundstücke kaufen, auf denen sich ausschließlich Anlagen zur Gewinnung erneuerbarer Energie befinden. Dies soll durch das ZuFinG geändert werden. Der Referentenentwurf sieht entsprechende Änderungen des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) vor.

So soll § 231 Abs. 1 des KAGB dahingehend ergänzt werden, dass eine AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft für ein Immobilien-Sondervermögen zukünftig auch unbebaute Grundstücke für die Errichtung von Anlagen zur Erzeugung, zum Transport oder zur Speicherung erneuerbarer Energien erwerben darf, sofern der Wert dieser Grundstücke nicht mehr als 15 Prozent des Sondervermögens übersteigt (§ 231 Abs. 1 S. 1 Nr. 3a KAGB-E).

Neben den zur Bewirtschaftung von Immobilien erforderlichen Vermögensgegenständen sollen auch solche erworben werden dürfen, die der Energieerzeugung im Sinne des § 3 Nr. 21 EEG dienen oder die für Elektro-Ladestationen erforderlich sind (§ 231 Abs. 3 KAGB-E).

Durch die Ergänzung des § 231 KAGB-E durch einen 6. Absatz soll einer AIF-Kapitalverwaltungsgesellschaft der Betrieb von Gegenständen zur Energieerzeugung bzw. für Elektro-Ladestationen (§ 231 Abs. 3 KAGB-E) sowie von erneuerbaren Energien-Anlagen (§ 231 Abs. 1 S. 1 Nr. 3a KAGB-E) ermöglicht werden.

Frage: Wie ist die Reaktion der Immobilienwirtschaft?

Antwort: Grundsätzlich begrüßt die Immobilienwirtschaft den Referentenentwurf des ZuFinG. Laut ZIA sorgten die geplanten Anpassungen für Rechtssicherheit und erweiterten die Spielräume beim Betrieb von Energieanlagen für Immobilienfonds deutlich. Das ZuFinG könne deshalb ein wichtiger Baustein für den Ausbau von Energieanlagen werden und Deutschland auf dem Weg zum Ziel der Klimaneutralität voranbringen. Steuerliche Hürden würden jedoch nicht abgebaut, so dass der Betrieb von Energieanlagen auf oder an Gebäuden weiterhin zu erheblichen steuerlichen Risiken führe, ggf. bis zum Statusverlust als Spezial-Investmentfonds.

Frage: Besteht inhaltlicher Anpassungsbedarf?

Der Referentenentwurf bezieht sich ausschließlich auf den Erwerb von Grundstücken für die Errichtung von Energieanlagen. In den Erläuterungen des Referentenentwurfs heißt es: „Deshalb soll der Erwerb von Grundstücken ermöglicht werden, auf denen sich Erneuerbare-Energien-Anlagen befinden oder auf denen sie errichtet werden sollen. Eine Bebauung mit einem Gebäude soll dabei nicht notwendig sein, also auch Grundstücke, auf denen sich nur Freiflächenanlagen befinden oder befinden, sollen erworben werden können.“ Das geht an der Praxis vorbei. In Deutschland ist der Betreiber einer Energieanlage in der Regel nicht Eigentümer des Grundstücks, auf dem sich die Energieanlage befindet. Vielmehr schließt er einen Pachtvertrag mit dem Grundstückseigentümer. Das ZuFinG müsste daher auch Pachtverhältnisse in den Blick nehmen.

Ausblick

Das ZuFinG soll im Herbst 2023 in Kraft treten. Ergänzungen und Änderungen sind im Rahmen des Gesetzgebungsprozesses möglich und wegen der aufgezeigten Regelungslücken auch erforderlich.

Rechtsgebiete und Gruppen Immobilienrecht Projects, Energy & Infrastructure

Branchen Energy & Infrastructure Immobilien

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Projects, Energy & Infrastructure