12. September 2023
Veröffentlichungsreihe – 12 von 55 Insights
ZuFinG – Investitionsmöglichkeiten für offene Immobilienfonds in Erneuerbare-Energien-Anlagen? Ein Update zum Regierungsentwurf
Nachdem am 12. April 2023 das Bundesministerium der Finanzen und das Bundesministerium der Justiz den Entwurf eines Gesetzes zur Finanzierung von zukunftssichernden Investitionen (Zukunftsfinanzierungsgesetz – ZuFinG) vorgelegt hatte, hat nun das Bundeskabinett am 16. August 2023 den Regierungsentwurf (RegE) des ZuFinG beschlossen (BR-Drucksache 362/23 vom 18. August 2023). Das Zukunftsfinanzierungsgesetz verspricht aus Sicht der Immobilienwirtschaft einen Schub für den Betrieb von Erneuerbaren-Energien-Anlagen. Bereits der Referentenentwurf sah weitgehende Änderungen aufsichtsrechtlicher Vorgaben für offene Immobilienfonds vor. Im Vergleich zum Referentenentwurf (RefE) haben sich einige Änderungen und Klarstellungen in dem nun veröffentlichten Regierungsentwurf ergeben.
In einem ersten Insight zum RefE ZuFinG beantwortete Dr. Angela Menges, Mitglied der IG Energy & Infrastructure und Fachanwältin für Handels- und Gesellschaftsrecht, bereits wesentliche Fragen im Zusammenhang mit dem Gesetzesentwurf und zu den möglichen Auswirkungen auf Investitionsvorhaben in Erneuerbare-Energien-Anlagen. In diesem Insight werden Unterschiede zwischen dem RefE und dem RegE dargestellt und Klarstellungen thematisiert.
Was ist die wesentliche aufsichtsrechtliche Änderung für offene Immobilienfonds in Bezug auf Investitionen in Erneuerbare-Energien-Anlagen?
Mit dem Zukunftsfinanzierungsgesetz soll in § 231 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3a KAGB-E eine neue Kategorie erwerbbarer Vermögensgegenstände eingeführt werden, in dem der bestehende Investmentkatalog um unbebaute Grundstücke, die für die Errichtung von Anlagen zur Erzeugung, zum Transport und zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien (Erneuerbare-Energien-Anlagen) bestimmt und geeignet sind, erweitert werden soll. Damit soll es für Kapitalverwaltungsgesellschaften möglich sein, in solche Anlagen auch dann zu investieren, wenn kein unmittelbarer baulicher Zusammenhang zu einem Gebäude besteht. Die Ergänzung soll dafür sorgen, dass Immobilien-Sondervermögen einen größeren Beitrag zur Energiewende leisten können als bisher. Neben diversen Anpassungen in der Formulierung hat es hier keine größeren Anpassungen gegeben.
Umfasst der Referentenentwurf auch die Investition in Grundstücke, die bereits mit Erneuerbare-Energien-Anlagen bebaut sind?
Diesbezüglich war der Wortlaut des neuen § 231 Absatz 1 Satz 1 Nr. 3a KAGB-E im RefE nicht eindeutig. Allerdings ergibt sich aus der Begründung des Referentenentwurfs, dass auch bereits mit Erneuerbare-Energien-Anlagen bebaute Grundstücke erworben werden können. Etwas anderes wäre mit dem Sinn und Zweck der beabsichtigten Erweiterung auch nicht vereinbar. Hier erfolgte mit dem RegE eine willkommene Klarstellung. Grundstücke, die bereits mit Erneuerbare-Energien-Anlagen bebaut sind, sind nunmehr durch die Formulierung im RegE eindeutig erfasst:
| Paragraph | Vergleich zwischen RefE und RegE ZuFinG |
|---|---|
| Neue Vermögensgegenstände § 231 Abs. 1 Satz 1Nr. 3a KAGB |
„unbebaute Grundstücke, die nicht die Voraussetzungen der Nummern 2 und 3 erfüllen und die für die alsbaldige Errichtung von Anlagen zur Erzeugung, zur Umwandlung, zum Transport oder zur Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien bestimmt und geeignet sind, oder auf denen solche Anlagen zum Zeitpunkt des Erwerbs errichtet werden oder auf denen solche Anlagen bereits errichtet wurden, wenn zur Zeit des Erwerbs ihr Wert zusammen mit dem Wert weiterer solcher Grundstücke, die sich bereits in dem Sondervermögen befinden, 15 Prozent des Wertes des Sondervermögens nicht übersteigt;“. |
Insofern wurde klargestellt, dass Grundstücke mit Erneuerbare-Energien-Anlagen in allen Entwicklungsstadien erfasst sind.
Umfasst der Referentenentwurf auch die Investition in Grundstücke, die für die Errichtung von Anlagen zur Erzeugung von Wasserstoff bestimmt und geeignet sind?
Nach dem Wortlaut des Referentenentwurfs und des Regierungsentwurfs nicht. Hier wäre nach wie vor eine entsprechende Ergänzung jedenfalls mit Blick auf die Klimaziele wünschenswert, da die Erzeugung von (grünem) Wasserstoff ein wichtiger Bestandteil der Energiewende sein soll.
Welche Bewirtschaftungsgegenstände sind nun explizit in Bezug auf Erneuerbare Energien durch das ZuFinG erfasst?
Im Vergleich zum Referentenentwurf wird der § 231 Abs. 3 KAGB durch den Regierungsentwurf erweitert. Durch die Vereinheitlichung der Bezugnahmen in §§ 231 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3a, Abs. 3, 260b Abs. 1 Nr. 1a, Abs. 2 Nr. 1 und 2, Abs. 4, 261 Abs. 2 Nr. 4, 284 Abs. 2 Nr. 2 lit. k) KAGB-RegE wird nun neben der Erzeugung, dem Transport und der Speicherung von Strom, Gas oder Wärme aus erneuerbaren Energien auch deren Umwandlung erfasst:
| Paragraph | Vergleich zwischen RefE und RegE ZuFinG |
|---|---|
| Bewirtschaftungsgegenstände § 231 Abs. 3 KAGB |
„die der Erzeugung, der Umwandlung, dem Transport oder der Speicherung von Energie aus erneuerbaren Energienim Sinne des § 3 Nummer 21 des Erneuerbare-Energien-Gesetzes vom 21. Juli 2014 (BGBl. I S. 1066), das zuletzt durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. Mai 2023 (BGBl. I S. 133) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung, dienen oder für Ladestationen für Elektromobilität erforderlich sind.“ |
Kann die Vorschrift vor dem Hintergrund der in Deutschland vorherrschenden Strukturen einen wesentlichen Beitrag zur Energiewende leisten?
Dies bleibt nach unserer Einschätzung auch nach der Veröffentlichung des RegE ZuFinG abzuwarten. So werden in Deutschland Erneuerbare-Energien-Anlagen regelmäßig nicht auf eigenen Flächen der Betreibergesellschaften, sondern auf durch langjährige Nutzungsverträge gesicherten Flächen errichtet und betrieben. Die Flächensicherung erfolgt oft in einem sehr frühen Stadium, in dem noch nicht feststeht, ob die öffentlich-rechtlichen Vorgaben für die Realisierung der Projekte überhaupt erfüllt werden können. Die Flächen sind insoweit regelmäßig zunächst nur durch Optionsrechte oder schuldrechtliche Nutzungsverträge, die mit entsprechenden Rücktrittrechten ausgestattet sind, gesichert. Auch haben die Landeigentümer regelmäßig kein Interesse an einem Verkauf ihrer Grundstücke. Die Ansprüche der Betreibergesellschaften aus den Nutzungsverträgen werden zu einem späteren Zeitpunkt noch durch Dienstbarkeiten dinglich abgesichert.
Der Erwerb von schuldrechtlichen Nutzungsrechten an Grundstücken zum Zwecke der Errichtung und des Betriebs von Erneuerbare-Energien-Anlagen ist nach unserer Einschätzung nach wie vor von dem geplanten § 231 Absatz 1 Satz 1 Nr. 3a KAGB-E nicht erfasst. Insofern wurde hier entgegen der vielfach geäußerten diesbezüglichen Kritik und dem Wunsch nach entsprechenden Anpassungen weiterhin daran festgehalten, dass das Eigentum an einem Grundstück miterworben werden muss. Eine entsprechende Erweiterung der Regelung wäre aber vor dem Hintergrund der in Deutschland vorherrschenden Strukturen zur Umsetzung der Klimaziele sehr zu begrüßen. Dabei bliebe zu klären, ob schuldrechtliche Nutzungsrechte einen ausreichenden Grundstücksbezug für eine Aufnahme in den Katalog der Investmentgegenstände beinhalten. Hierfür ließe sich anführen, dass der Katalog mit Erbbau- und Nießbrauchrechten bereits nach derzeitiger Rechtslage Nutzungsrechte an Grundstücken auf Zeit beinhaltet und auch die Nutzungsrechte für Erneuerbare-Energien- Anlagen regelmäßig durch dingliche Rechte abgesichert sind.
Gelten die geplanten neuen Regelungen für die offenen Immobilienfonds unmittelbar nach Inkrafttreten des Zukunftsfinanzierungsgesetzes?
Nein, im Hinblick auf bestehende Investmentvermögen müssten deren Anlagebedingungen zunächst noch angepasst werden, damit die geplanten neuen Regelungen Anwendung finden.
Wie geht es nun weiter?
Mit der Vorlage des RegE kann nun das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren beginnen. Die Stellungnahme des Bunderats ist nach aktuellem Stand für den 29. September 2023 vorgesehen. Geplant ist das Inkrafttreten des neuen Gesetzes zum Jahresbeginn 2024.
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