This article is also available in Polish.

In recent years, we have seen some shocks to the economy that have severely affected the ability of even professional and successful companies to fulfil their contracts. The stationary retail industry (the problem of rents in shopping centres during lockdowns) and the construction industry have been particularly affected by the turbulence. In the latter case, even the controversial slogan that it is more profitable to pay a contractual penalty than to fulfil the contract has become notorious. What should you do if you encounter difficulties in performing a contract?

In the first instance, you may seek some help in the content of the contract concluded. Provisions such as the so-called force majeure clause or an indexation clause have been expanded and added to many contracts. A well-drafted contractual clause can sometimes be sufficient to protect the interests of the party affected by a fast-evolving situation. The flexibility of the counterparty can play an important role too. We have recently observed that, in order to maintain good business relations or to ensure the performance of the contract, a large number of professional entities voluntarily agree to certain concessions regarding contractual terms. In special cases, the legislator also comes to the aid of the parties by introducing extraordinary temporary solutions - as was the case, for example, with the regulations governing leases in shopping centres in the so-called Covid Act.

Irrespective of the extraordinary temporary solutions and even in the absence of relevant contractual provisions, a party experiencing significant difficulties can seek modification of the terms of the contract or even termination of the contract through court intervention. The provisions of the Civil Code provide sufficient grounds for doing just that.

If, as a result of an extraordinary change in circumstances, the performance of an obligation would be associated with excessive difficulties or would put one of the parties at the risk of serious loss, which the parties could not have foreseen when concluding the contract, it is usually possible to invoke before the court the extraordinary change in circumstances clause (the so-called rebus sic stantibus clause). If the court considers that the above criteria are met, it may order a different way of performing the obligation, change the amount of the payment or even decide to terminate the contract.

The Polish Civil Code also provides for special rebus sic stantibus clauses for certain types of contract. Their requirements are somewhat more liberal than those of the general clause mentioned above. Contracts where such special clauses are provided for include, for example, a lease, a contract for specific work and a construction contract (the latter is sometimes controversial).

In the most extreme cases, it is also possible to invoke the anti-exploitation rules. This is because the court can modify the contract if it was concluded under duress, or by taking advantage of the other party’s infirmity, inexperience or lack of discernment. Courts are likely to step in where the value of the obligation of one party is twice or more than twice the value of the obligation of the other party at the time the contract is signed. 

Although in each of the above cases the contract is not modified until the court decision becomes final, it is possible to obtain interim measures for the duration of the proceedings (so-called security for the claim granted by the court).

It should also be noted that any kind of modification of the contract by the court (including termination of the contract) is an extraordinary solution and is used exceptionally. It is therefore important to prepare well before going to court with such claims.

If you need assistance in assessing the chances of the court modifying your contract, TaylorWessing's experts are available to help.

Co zrobić, gdy nie mogę wykonać zawartej umowy?

W ostatnich latach byliśmy świadkami wydarzeń, które szeroko oddziaływały na możliwość wykonywania umów nawet przez profesjonalne i dobrze prosperujące podmioty. Szczególne zawirowania dotknęły branżę handlu stacjonarnego (problem czynszów w galeriach handlowych w czasie tzw. lockdownów) oraz branżę budowlaną. W tej ostatniej głośne stały się nawet kontrowersyjne hasła, że bardziej opłacalna jest zapłata kary umownej niż wykonanie umowy. Jak zachować się, mając trudność w wykonaniu zawartej umowy?

W pierwszej kolejności pomocna może być treść zawartej umowy. W umowie uwzględnione mogą być bowiem postanowienia takie, jak tzw. klauzula siły wyższej lub klauzula waloryzacyjna.  Odpowiednio sformułowana klauzula umowna potrafi niekiedy stanowić wystarczające zabezpieczenie interesów strony, którą dotknęły omawiane trudności. Ponadto duże znaczenie może mieć elastyczność kontrahenta. Z naszych obserwacji wynika, że w ostatnim czasie spora część podmiotów profesjonalnych dla utrzymania dobrych relacji biznesowych i zapewnienia realizacji kontraktu zgadza się dobrowolnie na pewne ustępstwa dotyczące przewidzianych umową świadczeń. W szczególnych przypadkach z pomocą przychodzi również ustawodawca, wprowadzając nadzwyczajne rozwiązania tymczasowe – tak jak to miało miejsce np. w przypadku przepisów dot. najmu w galeriach handlowych w tzw. ustawie covidowej.

Niezależnie od szczególnych trybów i nawet w braku odpowiednich postanowień umownych, strona dotknięta znacznymi trudnościami może uzyskać zmianę warunków umowy lub w ostateczności nawet jej rozwiązanie poprzez ingerencję sądu. Podstawę taką oferują przepisy kodeksu cywilnego.

Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, możliwe jest co do zasady powołanie się przed sądem na tzw. klauzulę nadzwyczajnej zmiany stosunków (tzw. klauzula rebus sic stantibus). W przypadku, gdy sąd uzna wskazane wyżej kryteria za spełnione, będzie on mógł określić inny sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy.

W odniesieniu do niektórych typów umów przewidziano tzw. szczególne klauzule rebus sic stantibus. Ich wymagania są nieco bardziej liberalne od wymogów wspominanej powyżej ogólnej klauzuli. Umowy, w których przewidziano możliwość zastosowania szczególnych klauzul, to np. umowa dzierżawy, umowa o dzieło, a także umowa o roboty budowlane (w tym ostatnim przypadku budzi to niekiedy kontrowersje).

W najbardziej skrajnych przypadkach możliwe jest również powoływanie się na przepisy dotyczące wyzysku. Sąd może bowiem dokonać modyfikacji umowy również jeżeli umowa została zawarta wyzyskując przymusowe położenie, niedołęstwo, niedoświadczenie lub brak dostatecznego rozeznania. Sąd prawdopodobnie zmodyfikuje zobowiązanie, gdy wartość świadczenia jednej ze stron w chwili zawarcia umowy przewyższała co najmniej dwukrotnie wartość świadczenia wzajemnego drugiej strony.

Chociaż w każdym z powyższych przypadków umowa jest zmieniana dopiero po uprawomocnieniu się orzeczenia sądu, możliwe jest wcześniejsze uzyskanie tymczasowego rozstrzygnięcia na czas trwania procesu (tzw. zabezpieczenia roszczenia udzielanego przez sąd).

Należy również pamiętać, że wszelkiego rodzaju modyfikacje umowy przez sąd (w tym też rozwiązanie umowy) są rozwiązaniami nadzwyczajnymi i są stosowane wyjątkowo. Przed wystąpieniem do sądu z takim żądaniem należy się więc dobrze przygotować.

Jeżeli potrzebują Państwo wsparcia w ocenie możliwości zmodyfikowania Państwa umowy przez sąd, eksperci z kancelarii TaylorWessing pozostają do Państwa dyspozycji.