Abrissschutz bei Altbauten

Nach bisheriger Rechtslage durften Gebäude, die in Schutzzonen liegen und die vor dem 01.01.1945 errichtet wurden, nur abgerissen werden, wenn kein öffentliches Interesse an der Erhaltung aufgrund der Wirkung auf das örtliche Stadtbild bestand. Bei Bauwerken in Schutzzonen galt dies außerdem, wenn der Bauzustand derart schlecht war, dass die Instandsetzung technisch unmöglich war oder nur durch wirtschaftlich unzumutbare Aufwendungen bewirkt werden konnte. 

Durch die Bauordnungsnovelle 2023 kam es zu einer Verschärfung in Bezug auf Bauwerke in Schutzzonen und solchen, die vor dem 01.01.1945 errichtet wurden: Ein Abriss  ist nur dann zu bewilligen, wenn die Instandsetzung des Gebäudes über die bereits genannten Kriterien hinaus trotz Einbeziehung von öffentlichen Förderungen und der Berücksichtigung von wirtschaftlichen Ertragsoptimierungspotenzialen am Bauwerk nur durch wirtschaftlich unzumutbare Aufwendungen bewirkt werden kann. Mit Optimierungspotenzialen sind Baumaßnahmen gemeint, die einen wirtschaftlichen Aufwand bedeuten, aber langfristig zu einer Ertragssteigerung führen. Die Kosten hierfür sind bei der Berechnung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit zu berücksichtigen. Solche Maßnahmen sind z.B. Verbesserungen der Ausstattungskategorie, Umnutzungen sowie Ausbauten des Dachraumes, nicht jedoch größere Zubauten wie ganze Geschoße.

Die schuldhafte Vernachlässigung der Erhaltungspflicht wird bei der Beurteilung der wirtschaftlichen Abbruchreife nicht berücksichtigt. Schäden an Gebäuden, die aus Gründen entstanden sind, die nicht auf eine Vernachlässigung der Erhaltungspflicht zurückzuführen sind, werden bei der Ermittlung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit der Instandsetzung berücksichtigt. Beides betrifft auch die Rechtsnachfolger der Eigentümer, wenn sie von der schuldhaften Vernachlässigung der Erhaltungspflicht Kenntnis hatten oder bei gehöriger Aufmerksamkeit Kenntnis haben mussten.

Das sog. „Bauwerksbuch“, das bereits bisher für Neu-, Zu- und Umbauten von Gebäuden mit mehr als zwei Hauptgeschoßen zu erstellen war, wird auf folgende bestehende Gebäude ausgedehnt:

• Bis zum 31.12.2027 auf Gebäude, die vor dem 01.01.1919 errichtet wurden,
• bis zum 31.12.2030 auf alle Gebäude, die zwischen dem 01.01.1919 und dem 01.01.1945 errichtet wurden.

Im Bauwerksbuch ist nunmehr auch ein Verzeichnis der Baugebrechen und ein Plan zu deren Behebung aufzunehmen. Die Bauwerksbücher sind in einer neuen Bauwerksbuchdatenbank zu registrieren.

Ladestationen und Stellplatzverpflichtungen

Beim Neubau von Wohngebäuden, die über mehr als zehn Stellplätze für Kraftfahrzeuge verfügen, ist nunmehr für jeden zehnten Stellplatz mindestens ein Ladepunkt für elektrisch betriebene Kraftfahrzeuge zu errichten. Bei bestehenden Nicht-Wohngebäuden, die über mehr als 20 Stellplätze verfügen, ist bis zum 01.01.2030 für jeden zehnten Stellplatz mindestens ein Ladepunkt zu errichten.

Bislang war pro 100 m² Wohnnutzfläche ein Stellplatz zu schaffen. Diese starre Regelung wurde durch die Bauordnungsnovelle 2023 in Anlehnung an das sogenannte „Zürcher Modell“ flexibilisiert: 

Nunmehr ist das Stadtgebiet von Wien unter Berücksichtigung der Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz und die Nähe zum Stadtzentrum in drei Zonen gegliedert. Innerhalb der ersten Zone sind 70 %, innerhalb der zweiten Zone 80 % und in der dritten Zone 100 % der gesetzlich geforderten Pflichtstellplätze zu schaffen. Demgemäß umfasst die erste Zone Gebiete, die sehr gut an das öffentliche Verkehrsnetz angeschlossen sind. Je geringer diese Erschließung in einem Stadtteil ist, desto höher ist dort die Stellplatzverpflichtung.

Die Anzahl der zu schaffenden Stellplätze kann durch folgende Maßnahmen um maximal 10 % reduziert werden:

• Für vier Ladepunkte für elektrisch betriebene Kraftfahrzeuge, die über die gesetzliche
  Verpflichtung zur Errichtung hinausgehen, reduziert sich der Umfang der Verpflichtung um einen Stellplatz,
• Für jeden Stellplatz, der über ein Car-Sharing-Angebot verfügt, reduziert sich die Zahl der Pflichtstellplätze um fünf Stellplätze.

Der Betrieb eines Car-Sharing-Stellplatzes ist der Behörde gemeinsam mit der Fertigstellungsanzeige durch Vorlage einer Vereinbarung mit dem Gebäudeeigentümer und einem Car-Sharing-Anbieter über den Betrieb eines Car-Sharing-Stellplatzes sowie eine im Grundbuch ersichtlich gemachte öffentlich-rechtliche Verpflichtung nachzuweisen.

Bei der Errichtung von Wohnungen in Wohngebäuden ist je 30 m² Nutzfläche ein Fahrradstellplatz zu errichten. Ausgenommen von dieser Verpflichtung sind kleine Wohngebäude, Reihenhäuser und Kleingarten(wohn)häuser. Für jeden zehnten Fahrradabstellplatz ist ein Abstellplatz für Lastenräder oder Fahrradanhänger sowie eine angemessene Zahl von Ladeplätzen für Elektrofahrräder zu errichten.