Ein Experteninterview mit Fritz-Ulli Pieper, Salary Partner im Bereich Technologie-, Medien & Kommunikationsrecht, und Laura Stechno, Salary Partnerin im Bereich Real Estate.
Das Bundesministerium für Digitales und Staatsmodernisierung (BMDS) hat Anfang März 2026 den Referentenentwurf für ein TKG-Änderungsgesetz 2026 veröffentlicht. Eines der zentralen Vorhaben: ein sogenanntes Vollausbaurecht für Glasfaser im Gebäude. Herr Pieper, was genau verbirgt sich dahinter?
Fritz-Ulli Pieper: Bisher lief der Glasfaserausbau in Gebäuden, vor allem mit mehreren Einheiten, fragmentiert. Ein Netzbetreiber durfte eine Glasfaserleitung nur in die Einheiten verlegen, für die ein konkreter Vertrag oder eine Zustimmung vorlag. Das war ineffizient: Für jeden einzelnen Anschluss musste ein Bautrupp anrücken, und die Vernetzung im Gebäude blieb Stückwerk.
Genau hier setzt das Vollausbaurecht an: Nach dem neuen § 144 TKG-E soll der Netzbetreiber einen gesetzlichen Anspruch gegenüber dem Gebäudeeigentümer erhalten, das gesamte Gebäude auf einmal mit Glasfaser auszustatten, vom Keller bis in jede einzelne Einheit, also echtes “Fiber to the Home”. Der Eigentümer müsste das grundsätzlich dulden und unterstützen. Das BMDS plant damit: Die Infrastruktur soll flächendeckend vorhanden sein, unabhängig davon, ob der einzelne Nutzer sie sofort in Anspruch nehmen will oder nicht.
Wichtig dabei: Der Entwurf beschränkt sich nicht auf Wohngebäude. Er spricht vom „gesamten Gebäude” und von der Verbindung „bis zu dem physischen Punkt, an dem der Endnutzer eine Anbindung an das öffentliche Telekommunikationsnetz hat”. Damit sind auch gemischt genutzte Immobilien und reine Gewerbeimmobilien erfasst.
Welche Voraussetzungen sieht der Entwurf vor?
Fritz-Ulli Pieper: Zwei zentrale Punkte. Erstens: Im gesamten Gebäude fehlen verfügbare gebäudeinterne Glasfaserverkabelungen. Es muss sich also um einen Erst- oder Vollausbau handeln. Zweitens: Das Gebäude ist bereits an ein vollständig glasfaserbasiertes öffentliches Netz angeschlossen oder wird innerhalb von 20 Monaten an ein solches angeschlossen.
Wenn diese Voraussetzungen vorliegen, hätte der Eigentümer nur ein begrenztes Zeitfenster, um zu reagieren.
Was bedeutet „begrenztes Zeitfenster”?
Fritz-Ulli Pieper: Sobald der Netzbetreiber sein Ausbauinteresse mitteilt, soll der Eigentümer nach dem Entwurf zwei Monate Zeit haben, um zu erklären, dass er den Ausbau selbst oder durch ein anderes Unternehmen übernimmt. Erklärt er das, müsste der Eigenausbau innerhalb von 24 Monaten abgeschlossen sein, abgesichert durch eine Vertragsstrafe.
Lässt der Eigentümer die Zwei-Monats-Frist verstreichen, ohne zu reagieren oder verzichtet darauf, den Ausbau selbst oder durch einen Dritten durchzuführen, greift nach der vorgesehenen Regelung das Vollausbaurecht des Netzbetreibers. Dann müsste innerhalb von weiteren sechs Wochen eine Begehung stattfinden und eine Einigung über den Leitungsweg erzielt werden. Anschließend hätte der Betreiber 18 Monate Zeit, die Betriebsbereitschaft herzustellen, ebenfalls abgesichert durch eine Vertragsstrafe.
Frau Stechno, damit sind wir beim Punkt, der in der Praxis vermutlich am meisten Reibung erzeugen dürfte. Der Netzbetreiber soll seinen Anspruch gegenüber dem Eigentümer erhalten. Aber was passiert, wenn ein Mieter, ob Wohn- oder Gewerbemieter, den Handwerkern die Tür nicht öffnet?
Laura Stechno: Genau hier liegt eine erhebliche Lücke im Entwurf. Das geplante Vollausbaurecht adressiert ausschließlich den Gebäudeeigentümer. Einen eigenständigen Anspruch des Netzbetreibers gegen den Mieter auf Zutritt sieht der Referentenentwurf nicht vor.
Wenn ein Mieter sich weigert, die Verlegung in seiner Einheit hinzunehmen, steht der gesamte Ausbau im Gebäude still. Der Netzbetreiber könnte sich nicht direkt an den Mieter wenden, sondern wäre darauf angewiesen, dass der Vermieter tätig wird.
Auf welcher Grundlage müsste der Vermieter dann handeln?
Laura Stechno: Die Duldungspflicht des Mieters ergibt sich nicht aus dem TKG, sondern aus dem bereits geltenden BGB. Und hier lohnt sich ein genauer Blick, denn die Ausgangslage ist bei Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen unterschiedlich.
Für Wohnraum ist die Sache vergleichsweise klar: § 555b Nr. 4a BGB stuft den erstmaligen Glasfaseranschluss an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität als Modernisierungsmaßnahme ein. Für solche Modernisierungsmaßnahmen besteht nach § 555d BGB eine gesetzliche Duldungspflicht des Mieters.
Für Gewerberaum gilt das im Grundsatz ebenso. Die Verweisungsnorm des § 578 Abs. 2 BGB erklärt sowohl § 555b als auch § 555d ausdrücklich auf Mietverhältnisse über Räume anwendbar, die keine Wohnräume sind. Der Gewerbemieter muss den Glasfaserausbau also grundsätzlich genauso dulden wie der Wohnungsmieter.
Gibt es trotzdem Unterschiede zwischen Wohn- und Gewerberaum?
Laura Stechno: Ja, und die sind in der Praxis erheblich: Im gewerblichen Mietrecht sind die §§ 555b ff. BGB dispositiv. Die Mietparteien können also vertraglich abweichende Regelungen zu Modernisierungsmaßnahmen treffen. In der Praxis ist das häufig der Fall. Viele Gewerbemietverträge enthalten eigene Klauseln zu Duldungspflichten, zum Zutrittsrecht des Vermieters und zur Kostentragung bei baulichen Maßnahmen.
Das hat eine ganz praktische Konsequenz: Bevor der Vermieter eines Gewerbeobjekts sich auf die gesetzliche Duldungspflicht nach §§ 555b, 555d BGB beruft, muss er prüfen, was im konkreten Mietvertrag steht. Enthält der Vertrag eine eigene, möglicherweise einschränkende Regelung zu Modernisierungsmaßnahmen, geht diese vor. Enthält er eine weitergehende Klausel, kann sie dem Vermieter die Durchsetzung sogar erleichtern.
Was passiert, wenn ein Mieter, gleich ob Wohn- oder Gewerbemieter, trotz ordnungsgemäßer Ankündigung den Zutritt verweigert?
Laura Stechno: Dann bleibt dem Vermieter notfalls nur der Klageweg. Eigenmächtiges Betreten der Mietfläche gegen den Willen des Mieters ist ohne gerichtliche Anordnung unzulässig. Der Vermieter müsste Klage erheben. In einem solchen Verfahren prüft das Gericht, ob die Ankündigung ordnungsgemäß war, ob die Maßnahme zumutbar ist und ob ein ggf. bestehender Härteeinwand eines Wohnraummieters durchgreift.
Bei Gewerbemietern kommt noch die Frage hinzu, ob der Mietvertrag die Duldungspflicht modifiziert. Das kann das Verfahren zusätzlich komplizieren.
Herr Pieper, wie würde sich das mit den engen Fristen des geplanten Vollausbaurechts vertragen?
Fritz-Ulli Pieper: Schwer. Der Netzbetreiber hätte nach Einigung über den Leitungsweg 18 Monate, um die Betriebsbereitschaft herzustellen. Wenn in einem Gebäude auch nur ein Mieter den Zutritt verweigert und der Vermieter klagen muss, kann das den gesamten Zeitplan sprengen. Der Referentenentwurf enthält für dieses Szenario keine Lösung.
Der Entwurf befindet sich noch in der Konsultationsphase. Rechnen Sie mit Änderungen an diesem Punkt?
Fritz-Ulli Pieper: Ob der Gesetzgeber die Lücke im Mietverhältnis noch schließt, etwa durch einen eigenen Duldungsanspruch des Netzbetreibers gegenüber Mietern, bleibt abzuwarten. Im aktuellen Referentenentwurf ist das jedenfalls nicht vorgesehen.
Frau Stechno, was sollten Gebäudeeigentümer und Vermieter konkret tun?
Laura Stechno: Drei Dinge.
Erstens: Bestandsaufnahme. Prüfen Sie, ob Ihre Gebäude bereits über Glasfaserinfrastruktur verfügen. Das Vollausbaurecht soll nur bei fehlendem Erstausbau greifen.
Zweitens: Strategie festlegen. Überlegen Sie frühzeitig, ob Sie den Ausbau selbst in die Hand nehmen oder dem Netzbetreiber überlassen wollen. Das im Entwurf vorgesehene Abwendungsrecht nach § 144 Abs. 2 TKG-E soll Ihnen diese Wahl geben, allerdings nur innerhalb von zwei Monaten. Gerade für Wohnungseigentümergemeinschaften wäre diese Frist extrem knapp. Ein WEG-Beschluss müsste innerhalb dieses Zeitfensters herbeigeführt werden.
Drittens: Gewerbemietverträge prüfen. Wer Gewerbeflächen vermietet, sollte seine Mietverträge daraufhin prüfen, ob die bestehenden Modernisierungs- und Duldungsklauseln den Glasfaserausbau abdecken
Frau Stechno, ein Schlusswort?
Laura Stechno: Das geplante TKG-Änderungsgesetz 2026 ist ein ambitionierter Schritt, der den Glasfaserausbau in Gebäuden auf eine effizientere Grundlage stellen soll. Aber der Entwurf baut auf einer Annahme auf, die in der mietrechtlichen Praxis nicht immer trägt: dass alle Beteiligten kooperieren. Solange die Durchsetzung gegenüber dem Mieter allein Sache des Vermieters bleiben soll und das BGB den einzigen Hebel liefert, würde das operative und zeitliche Risiko beim Eigentümer liegen. Das gilt für Wohngebäude, Gewerbeimmobilien und gemischt genutzte Objekte gleichermaßen. Wer vermietet, sollte das jetzt auf dem Schirm haben.
Dieser Beitrag gibt den Stand des Referentenentwurfs des TKG-Änderungsgesetzes 2026 vom 2. Februar 2026 wieder und stellt keine Rechtsberatung dar.
