Compliance-Risiken bei der kooperativen Immobilienentwicklung zwischen Vorhabenträger und Ansiedlungsgemeinde
Die Gemeinde wünscht sich einen neuen Spielplatz, der Projektentwickler braucht Baurecht. Ist das noch Kooperation oder schon Vorteilsgewährung? Bei der Immobilienentwicklung treffen nicht selten Vorstellungen und wirtschaftliche Zwangspunkte der Entwicklungsgesellschaft auf Wünsche der Ansiedlungsgemeinde, die ihrerseits von der Entwicklung profitieren möchte. Dabei wird insbesondere bei komplexeren Vorhaben eine Zustimmung des politischen Raums erforderlich, die oft nur bei detailliert abgestimmten Vorhaben erteilt werden wird.
Es bietet sich dabei an, die Wünsche der Vorhabenträgerseite und diejenigen der Ansiedlungsgemeinde in einem Projekt gleichermaßen zu verwirklichen, wobei das Projekt im Ganzen von der Vorhabenträgerseite finanziert wird. Grundlage ist hierfür regelhaft ein städtebaulicher Vertrag im Sinne von § 11 BauGB. Doch wo verlaufen die Grenzen zwischen erlaubter kooperativer Projektentwicklung und strafbarer Vorteilsgewährung durch den Vorhabenträger?
Obwohl die Risiken, bei kooperativer Projektentwicklung eine Vorteilsgewährung (§ 333 StGB) und spiegelbildlich eine Vorteilsannahme seitens der Mitarbeiter der Ansiedlungsgemeinde (§331 StGB) zu begehen, lange bekannt sind, finden sich kaum rechtliche Aufarbeitungen oder eine belastbare Rechtsprechung. Praktikable Kriterien zur Prüfung, wo kooperative Immobilienentwicklung endet und Vorteilsgewährung beginnt, werden den Beteiligten nicht an die Hand gegeben. Dies wirkt umso schwerer, als sich strafrechtliche Risiken in der Regel nicht durch vertragliche Konstruktionen bewältigen lassen und angesichts des Bekanntheitsgrades der Thematik eine Argumentation mit (Rechts-)Irrtümern kaum überzeugend sein wird.
Begriff des einheitlichen „Vorhabens“ als Leitkriterium
Die Lösung der Abgrenzungsfrage wird mangels aussagekräftiger Rechtsprechung im Begriff des „Vorhabens“ zu finden sein. Eine kooperative Projektenwicklung wird damit so lange mit Compliance-Maßgaben übereinstimmen, wie das Projekt im Sinne eines städtebaulichen „Vorhabens“ selbst verhandelt wird. Dies schließt es nicht aus, auch kostspielige Wünsche der Ansiedlungsgemeinde einzubeziehen und auf Vorhabenträgerseite auch Kompromisse einzugehen, die deutlich außerhalb der eigenen Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen stehen. Dies reicht von der Art der Erschließung des Gewerbegrundstücks über die Verwendung nachhaltiger Baustoffe bis zur Errichtung geförderten Wohnraums über der geplanten Gewerbeeinheit. Darauf, ob das Vorhaben durch den Kompromiss mit der Plangeberin für die Vorhabenträgerseite weniger wirtschaftlich oder gar unwirtschaftlich wird, kann es dabei nicht ankommen. Als gedankliche Probe, ob es sich bei dem Entgegenkommen noch um eine Gestaltung des „Vorhabens“ in diesem Sinne handelt, kann die Überlegung dienen, ob sich das Vorhaben innerhalb eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans wirksam festsetzen ließe.
Vermeidung von Zuwendungen außerhalb des „Vorhabens“
Umgekehrt werden Compliance-Risiken dort zum Tragen kommen, wo nicht das Vorhaben selbst verhandelt, sondern eine außerhalb des Vorhabens geschaffene Motivationslage im Sinne einer Gegenleistung angeboten wird, um die Gemeinde zur Zustimmung zum Vorhaben zu bewegen. Der finanzielle Beitrag des Vorhabenträgers zur Attraktivierung der Innenstadt oder die Schaffung preisgedämpften Wohnraums in einem anderen Stadtteil wird begrifflich nicht mehr als Gestaltung des Vorhabens anzusehen sein, sondern als Gegenleistung für die Bereitschaft der Gemeinde, dem Vorhaben zuzustimmen. Nur dies ist es, was Compliance-Regelungen vermeiden sollen.
Compliance als Grundstein für erfolgreiche Kooperationen
Kooperative Projektentwicklung bedeutet mehr als Zusammenarbeit und stellt häufig eine Win-Win-Situation für Vorhabenträger und Ansiedlungsgemeinde dar – sie erfordert eine klare Compliance-Strategie, die sich an den individuellen Rahmenbedingungen orientiert. Wer hier eine klare Compliance-Strategie hat, kann dahingehend Risiken vermeiden und Chancen der Zusammenarbeit bestmöglich ausnutzen.
