Ein Beitrag der Reihe „Built on Compliance” – Insights aus der immobilienrechtlichen Praxis
Immer wieder ändern sich gesetzliche Rahmenbedingungen für bestimmte Branchen. Was passiert eigentlich, wenn ein Gewerbemieter seine Räume aufgrund einer Gesetzesänderung nicht mehr wie vereinbart nutzen kann?
Dann stellt sich die Frage, wer dieses Risiko trägt: der Vermieter oder der Mieter. Und die Antwort hängt davon ab, woran die Beschränkung anknüpft. Im Mietrecht gibt es eine grundlegende Unterscheidung: Der Vermieter ist dafür verantwortlich, dass das Mietobjekt selbst für den vereinbarten Zweck geeignet ist. Der Mieter trägt dagegen das wirtschaftliche Risiko seines Geschäftsbetriebs.
Wenn also eine Gesetzesänderung dazu führt, dass die Räume wegen ihrer Lage oder Beschaffenheit nicht mehr zum vereinbarten Zweck genutzt werden können, ist das ein Problem des Vermieters. Wenn die Gesetzesänderung dagegen die Art der Geschäftsführung betrifft und unabhängig davon gilt, wo sich die Räume befinden, bleibt das Risiko beim Mieter.
Können Sie ein Beispiel für diese Unterscheidung geben?
Ein Beispiel sind die Spielhallengesetzgebung der letzten Jahre. Viele Bundesländer haben Gesetze erlassen, die den Betrieb mehrerer Spielhallen im selben Gebäude verbieten oder Mindestabstände zwischen Spielhallen vorschreiben. Diese Verbote knüpfen unmittelbar an die Lage des Mietobjekts an. Die Gerichte stufen das deshalb als Mangel der Mietsache ein, mit der Folge, dass sich die Miete mindert.
Ganz anders das Rauchverbot in Gaststätten: Der BGH hat 2011 entschieden, dass das kein Mangel ist, weil es nicht an das Gebäude anknüpft, sondern an die Art der Nutzung. Es gilt überall dort, wo Publikumsverkehr stattfindet, egal wie die Räume beschaffen sind. Und auch die pandemiebedingten Geschäftsschließungen waren kein Mangel, weil sie alle Betriebe einer Branche trafen, unabhängig von Lage oder Beschaffenheit des Gebäudes.
Die Faustregel lautet also: Hat die Beschränkung etwas mit dem Gebäude zu tun, ist es ein Vermieterthema. Betrifft sie die Art des Geschäftsbetriebs, ist es ein Mieterthema.
Was bedeutet das finanziell für den Vermieter?
Die Auswirkungen können erheblich sein. Die Mietminderung tritt kraft Gesetzes ein, das heißt: Der Mieter schuldet ab dem Zeitpunkt des Mangels nur noch die geminderte Miete. Hat er die volle Miete weitergezahlt, kann er die Differenz grundsätzlich zurückfordern.
Die Höhe der Minderung hängt davon ab, wie stark der vereinbarte Nutzungszweck eingeschränkt ist. Fällt der Hauptzweck komplett weg, können das 70 % oder mehr sein. Selbst wenn die Räume noch eingeschränkt nutzbar bleiben, etwa als Lager oder Aufenthaltsraum, ändert das an der hohen Quote wenig.
Der Mieter kann also bei einem Mangel zu viel gezahlte Miete zurück fordern. Gibt es denn eine Grenze für die Rückforderung?
Ja, und die ist für die Praxis wichtig. Die Rechtsprechung zieht eine Grenze dort, wo der Mieter sich widersprüchlich verhält. Ein Beispiel: Ein Mieter weiß, dass er die Räume nicht mehr zum vereinbarten Zweck nutzen kann, übt aber trotzdem eine im Vertrag vorgesehene Verlängerungsoption aus und verlängert damit den Mietvertrag einseitig. Wenn er anschließend die zu viel gezahlte Miete zurückverlangt, sagen die Gerichte: Das geht zu weit. Wer sich bewusst für die Fortsetzung eines Vertrags entscheidet, der den vereinbarten Zweck nicht mehr erfüllt, kann nicht gleichzeitig so tun, als hätte dieser Mangel finanzielle Konsequenzen.
Interessant ist dabei, dass die Gerichte diesen Grundsatz nicht pauschal anwenden. Die Rückforderung wird nicht insgesamt ausgeschlossen, sondern nur ab dem Zeitpunkt, ab dem sich der Mieter widersprüchlich verhalten hat. Für die Zeit davor bleibt der Anspruch bestehen. Der Mieter ist nämlich nicht verpflichtet zu kündigen, nur um den Vermieter vor Rückforderungsansprüchen zu schützen.
Was sollten Vermieter konkret tun, um sich abzusichern?
Drei Dinge:
Erstens: Den Nutzungszweck im Mietvertrag bewusst formulieren. Je konkreter der vereinbarte Nutzungszweck, desto größer das Risiko, dass eine regulatorische Änderung zum Mangel wird. Wer „Spielothek” oder „Gaststätte” in den Vertrag schreibt, übernimmt mehr Verantwortung als bei einer offeneren Formulierung. Allerdings hat auch der Mieter ein berechtigtes Interesse daran, seinen Nutzungszweck vertraglich zu sichern. Hier braucht es eine bewusste Abwägung.
Zweitens: Die Risikoverteilung ausdrücklich regeln. Pauschale Klauseln wie „der Mieter hat für behördliche Auflagen selbst einzustehen” helfen oft weniger als gedacht. Die Rechtsprechung legt solche Formulierungen eng aus. Die Versagung einer Betriebserlaubnis ist keine „Auflage” im Rechtssinne. Wer das Risiko wirksam verlagern will, braucht präzise und individuell zugeschnittene Regelungen, die auch einer rechtlichen Überprüfung standhalten.
Drittens: Informationspflichten vereinbaren. Es kommt immer wieder vor, dass Vermieter erst Jahre später erfahren, dass eine Behörde dem Mieter die Erlaubnis entzogen hat. Dann ist der Schaden längst eingetreten und eine Reaktion kaum noch möglich. Vertragliche Pflichten zur sofortigen Mitteilung behördlicher Bescheide können solche Informationslücken verhindern.
Ist das Thema nur für Spielhallen relevant?
Ganz und gar nicht. Die Grundsätze gelten für alle Branchen, in denen regulatorische Änderungen an die Lage oder Beschaffenheit einer Gewerbeimmobilie anknüpfen können. Das kann den Einzelhandel betreffen, wenn Verkaufsflächen durch Planungsrecht beschränkt werden. An die Gastronomie bei verschärften Immissionsschutzanforderungen oder Sperrzeitenregelungen. Oder an Cannabis-Abgabestellen, die Abstandsgebote zu Schulen einhalten müssen.
Die entscheidende Frage ist immer dieselbe: Betrifft die Beschränkung das Gebäude oder den Geschäftsbetrieb? Vermieter, die diese Frage im Blick behalten und ihre Mietverträge darauf ausrichten, sind deutlich besser aufgestellt als solche, die das Thema erst bemerken, wenn der Mieter sein Geld zurückverlangt.
Dieser Beitrag basiert u. a. auf den Entscheidungen: Brandenburgisches OLG, Urteil vom 11.Juni 2024, 3 U 23/23, NJW-RR 2024, 1337; OLG Hamm, Urteil vom 8. April 2020, 30 U 107/19; OLG Dresden, Urteil vom 24. Juni 2020, 5 U 653/20; BGH, Urteil vom 13.Juli 2011, XII ZR 189/09; BGH, Urteil vom 12. Januar 2022, XII ZR 8/21.
