Dieser Beitrag ist zuvor erschienen in der „JUVE Rechtsmarkt“, Ausgabe 4, mit Fokus Immobilien- und Baurecht“.
Ermöglichende und steuernde Instrumente der Kommunen
Mobility Hubs als Auflage für eine Quartiersentwicklung werden aufgrund ihrer häufig gegebenen Nutzungskomplexität sorgfältig entwickelt und bereits im Bebauungsplanverfahren berücksichtigt. Es beginnt bei der Auswahl des Baugebiets und endet nicht bei den festsetzenden Regelungen im Bebauungsplan, die sämtliche im Hub geplanten Nutzungen berücksichtigen müssen. Namentlich Nutzungskonflikte im gemischt genutzten Quartier, etwa durch Verkehrsgeräusche, wollen effizient und rechtssicher gelöst werden.
Städtebauliche Verträge, die diese Planungsziele flankieren, ermöglichen es zudem, zusätzliche Details des Vorhabens zu regeln, die durch Bebauungspläne nicht regelungsfähig sind. Hierzu gehören etwa Bauverpflichtungen, Details zum Betriebskonzept oder sonstige Regelungen im Einzelfall.
Durch straßenverkehrsrechtliche Anordnungen können spezifisch verkehrliche Instrumente zum Gelingen des Konzepts beitragen – etwa mithilfe der Definition exklusiver Park- und Ladeflächen für Sharing-Fahrzeuge oder Regelungen der Zufahrt zu bestimmten Flächen.
Kein Parken mehr auf eigenem Grund
Die Forderung nach Stellplätzen auf eigenem Grund ist mit der Fahrzeugintegration von Quartiersflächen, namentlich darin geplanten Erholungsflächen, nicht (mehr) vereinbar. Um die Lebens- und Aufenthaltsqualität im Quartier zu erhöhen, werden Stellplatzbedarfe durch Quartiersgaragen an gut erreichbarer Position gedeckt. Ihre Lage im Quartier wird von der Anbindung an den ÖPNV abhängig gemacht und will in Bezug auf ihre Verkehrsträchtigkeit sorgfältig ausgewählt sein.
Der klassische Parkzweck wird um vielfältige Mobilitätsangebote ergänzt, die namentlich den Bedarf von Personen ohne eigenes Fahrzeug decken. Die Rede ist von Car-, E-Bike-, E-Scooter-Sharing-Angeboten und der Errichtung von Verleihstationen für Lastenfahrräder, aber auch von der Unterbringung Paketstationen. Die immer weiterwachsende Forderung nach E-Ladestationen stellt dabei eine versorgungstechnische Herausforderung in Quartiersgaragen dar.
Aber auch die Wechselbeziehungen des Hubs zu den Grundstücken, die den eigentlichen Mobilitätsbedarf auslösen, bringen komplexe tatsächliche und rechtliche Abhängigkeiten mit sich.
Veränderte Rahmenbedingungen für Immobilieninvestments
Der klassische Entwurf (Stellplätze auf dem Grundstück des Büro- oder Mehrfamilienhauses) hat in derartigen Quartieren ausgedient. Vielmehr entstehen Wohn- und Gewerbeeinheiten ohne individuellen Anspruch auf Nutzung eines konkreten Stellplatzes.
Deshalb wird jede Projektentwicklung darauf zu achten haben, dass die nachgefragten Kapazitäten des Parkens von Kraftfahrzeugen und sonstigen Fortbewegungsmitteln immer gedeckt und die sonstigen Mobilitätsangebote vor- und unterhalten werden.
Bei der Entwicklung von Vermarktungsstrategien später errichteter Einzelimmobilien, insbesondere von Miet- und Eigentumswohnungen im Quartier, müssen daher die Anforderungen an den Betrieb und nicht nur die Errichtung des Mobility-Hub-Konzeptes sehr genau geplant und langfristig gesichert werden.
Vertragsgestaltung und Rechtsthemen
Quartiersentwicklungen sind nicht nur auf gute Lage und perfekten Grundstückszuschnitt angewiesen. Um die modernen Mobilitätsbedürfnisse seiner Nutzer abzubilden und das Leben innerhalb des Quartiers möglichst „grün“ und störungsarm zu gestalten, sind Mobility Hubs ein zentraler Baustein der inneren Erschließung eines Quartiers.
Sie sind sehr früh, d.h. bereits in der Planungsphase, von Stadtplanern, Architekten und Ingenieuren mitzudenken. Bauleitplanung und Planung im engeren Sinne benötigen eine rechtlich versierte Begleitung. Nur so sind praxistaugliche und umsetzbare städtebauliche Verträge erreichbar.
Immer muss das spätere Betreiberkonzept im Vertragskontext vorausgedacht werden. Auch Städte und Kommunen sind von den Projektentwicklern in die Pflicht zu nehmen. Sie müssen den späteren Betrieb des Mobility Hubs durch geeignete Verkehrskonzepte (Zufahrtsbeschränkungen etc.) unterstützen.
Instrumente der Stellplatzsatzungen nach WEG passen immer weniger. Die Vermarktbarkeit derartiger Immobilien ist auf langfristige vertragliche Sicherungskonzepte angewiesen, die den Parkbedarf aller Nutzer des Quartiers „eigentumsgleich“ decken und investitionsfähig ausgestaltet sein müssen.
Allentscheidend sind vertragliche Bindungen in Bezug auf das spätere Betreiberkonzept und die Mindestanforderungen an die Person des Betreibers. Hierbei dürfen auch die stark rechtlich geprägten Rahmenbedingungen der Digitalisierung und des Datenschutzes zwecks Steuerung der vorhandenen Kapazitäten nicht unterschätzt werden.
