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Thomas Fehrenbach

Dr. Thomas Fehrenbach

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15. Januar 2021

Attackiert das Virus nun auch den Bestand von Mietverträgen?

  • Briefing

Störung der Geschäftsgrundlage in Zeiten der Covid-19-Pandemie

Wir möchten über die zum 31. Dezember 2020 in Kraft getretene Neuregelung des Art. 240 § 7 EGBGB informieren und Ihnen einen Überblick über die damit verbundenen Änderungen geben. Dies soll Ihnen den Umgang mit Anfragen von Mietern erleichtern, welche mit dem Ziel einer Stundung oder Reduzierung der Miete auf Sie zukommen.

Die Neuregelung des Art. 240 § 7 EGBGB soll dazu beitragen, die Folgen des Lockdowns für betroffene Unternehmen zu mildern. Insbesondere soll sie vor einem Verlust der Betriebsstätte schützen und die Gesprächsbereitschaft auf Mieter- und Vermieterseite erhöhen.

Im Einzelnen:

Inhalt der Neuregelung

Die Neuregelung hat nur insoweit etwas geändert, als 

  • klargestellt wurde, dass das Institut der Störung der Geschäftsgrundlage auf die Folgen staatlicher Beschränkungen wegen der Covid-19-Pandemie Anwendung finden kann und
  • vermutet wird, dass sich die Geschäftsgrundlage eines Mietvertrages erheblich verändert hat, wenn die Verwendbarkeit des Mietgegenstandes etwa durch Schließungsanordnungen, Verkaufsflächen- und Zutrittsbeschränkungen mindestens erheblich eingeschränkt ist. 

Reichweite und Bedeutung der Vermutung

Die Vermutungsregelung knüpft im Ausgangspunkt an eine staatliche Einschränkung im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie an. Das spricht dafür, dass sie nur auf Veränderungen anwendbar ist, die sich als direkte Folge der staatlichen Beschränkungen darstellen. Allerdings entbindet die Vermutung den betroffenen Mieter nicht davon, alle übrigen Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage im Einzelfall nachzuweisen

Ein Beispiel: 
Der Mieter einer Handelsimmobilie wird durch eine staatliche Verkaufsflächenbeschränkung in der Nutzung der Mietsache beschränkt. Die Vermutung bewirkt lediglich, dass sich der Mieter widerleglich darauf berufen kann, die Flächenbeschränkung führe zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages. Denn der Mietvertrag habe bei seinem Abschluss vorausgesetzt, den Mietgegenstand uneingeschränkt nutzen zu können. Der Mieter muss allerdings noch immer nachweisen, dass er den Mietvertrag bei Kenntnis derartiger zukünftiger Beschränkungen zu den geltenden Bedingungen nicht abgeschlossen hätte. Ferner, dass es ihm nicht zuzumuten ist, an dem Vertrag unverändert festgehalten zu werden. 

Im Ergebnis bedeutet dies vor allem, dass der Mieter, trotz der gesetzlichen Vermutung weiterhin anhand von erlittenen Umsatzeinbußen nachweisen muss, dass diese 

  • auf die staatliche Beschränkung zurückzuführen sind und 
  • ein Ausmaß erreichen, welches ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu den geltenden Bedingungen unzumutbar machen. 

Für den Nachweis des Mieters betreffend die erlittenen Umsatzeinbußen wird man fordern können, dass der Mieter die Umsatzzahlen der betreffenden Monate des Vorjahres offenlegt. Weiterhin dürfte aber gelten, dass solche Unternehmen, die bereits vor der Pandemie in der Krise waren, Schwierigkeiten haben werden, in den Schutz der COVID-19-Gesetzgebung zu gelangen. Denn Artikel 240 § 7 EGBGB bricht nicht mit dem allgemein gültigen und im Corona-Abmilderungsgesetz niedergelegten Grundsatz, dass nur solche Mieter vor den Folgen der Pandemie geschützt werden sollen, die sich nicht schon zuvor in einer Liquiditätskrise befanden.

Klargestellt sei, dass die Vermutung nicht dazu führt, dass dem Mieter eo ipso ein Anspruch auf Aufhebung des Mietverhältnisses gewährt wird, nur, weil er Betroffener einer staatlichen Beschränkung ist. 

Im Gegenteil nennt die Gesetzesbegründung sogar Indizien, die dafür sprechen, dass dem Mieter die Fortsetzung des Mietvertrages zu den geltenden Bedingungen doch zugemutet werden kann. Als Indizien gelten, dass der Mieter staatliche Hilfen erhalten oder Aufwendungen infolge des eingeschränkten Geschäftsbetriebes erspart hat. Solche ersparten Aufwendungen können aus stornierten oder unterlassenen Wareneinkäufen oder daraus resultieren, dass der Mieter Kurzarbeitergeld erhalten hat.

Eine Widerlegung der Vermutung kommt auch in Betracht, wenn der Mietvertrag während der Covid-19-Pandemie und damit in grundsätzlicher Kenntnis Ihrer Auswirkungen geschlossen wurde. Es spricht einiges dafür, dass Ähnliches auch gilt, wenn die Parteien während der Covid-19-Pandemie einen Nachtrag abgeschlossen haben – jedenfalls dann, wenn dieser ausdrücklich auch die Folgen der Covid-19-Pandemie regelt. Da Nachträge jedoch in der Gesetzesbegründung nicht ausdrücklich erwähnt werden, verbleibt insoweit ein Restrisiko, dass Gerichte diese Rechtsauffassung nicht teilen.

Widerlegt werden kann die Vermutung im Beispiel einer Zutrittsbeschränkung auch dadurch, dass der Vermieter nachweist, diese beeinträchtige das spezielle Geschäftsmodell des Mieters tatsächlich nicht (Beispiel: Einkaufszentrum gegenüber der High Fashion Boutique des Mieters, bei der die Kundenströme generell viel geringer ausfallen). 

Bitte beachten Sie auch, dass die Neuregelung generell nicht für Wohnraummietverhältnisse gilt.

Rechtsfolge einer Störung der Geschäftsgrundlage

Die Neuregelung lässt die Rechtsfolge einer Störung der Geschäftsgrundlage offen. Insoweit verbleibt es dabei, dass im Einzelfall vorrangig eine Vertragsanpassung vorzunehmen sein wird. Eine Aufhebung des Vertrages dürfte nur in extremen Ausnahmefällen diskutabel sein. Vor allem aber ist nicht zwingend vorgegeben, dass die Miete während der Beschränkung im Falle einer Schließung ganz entfällt oder sich gar im Falle der Beschränkung nominal um den Betrag der Umsatzeinbußen ermäßigt.
Nicht übersehen werden darf allerdings, dass bereits erste Gerichtsentscheidungen dazu tendieren, eine Anpassung durch eine (grob gegriffene) prozentuale Reduzierung der Miete vorzunehmen. Das neue Gesetz wird diese Rechtsprechung beflügeln.

Das Vorliegen einer Störung der Geschäftsgrundlage ist daher auch nach Inkrafttreten der Neuregelung in Art. 240 § 7 EGBGB nicht „in Stein gemeißelt“, sondern bleibt ebenso wie ihre Rechtsfolgen eine Frage des Einzelfalls, bei deren Beurteilung wir Ihnen gerne zur Seite stehen.

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