Transparenzregister – Was Sie über die Eintragungspflicht (nicht nur als Immobilieneigentümer) wissen müssen

Update - Ende der Übergangsfrist für verpflichtende Meldungen an das Transparenzregister: Das Transparenzregister- und Finanzinformationsgesetz (TraFinG) vom 1. August 2021 verpflichtet nahezu alle Gesellschaften, Angaben zu ihren wirtschaftlichen Berechtigten dem Transparenzregister zur Eintragung mitzuteilen.

Insbesondere ausländische Gesellschaften, die Immobilien in Deutschland halten, sind nun aufgefordert, ihre wirtschaftlich Berechtigten zu melden. In diesem Insight finden Sie die wichtigsten Informationen zur Mitteilungspflicht.

Hintergrund

Das Transparenzregister wurde bereits 2017 eingeführt. Ziel ist es, Eigentümerstrukturen von Unternehmen, Stiftungen und ähnlichen Gestaltungen transparenter zu gestalten. Mit dem Transparenzregister soll die Frage beantwortet werden können, welcher natürlichen Person ein bestimmter wirtschaftlicher Wert zuzuordnen ist („Wem gehört das eigentlich?“). Mit dem Sanktionsdurchsetzungsgesetz II (SDG II) wurden Ende 2022 „durch die Hintertür“ einige weitere Regelungen eingeführt. Namentlich vermeintlich „undurchsichtigen Strukturen“ auf dem Immobilienmarkt wurde mit dem SDG II der Kampf angesagt. Die Pressemitteilung der Parlamentarischen Staatssekretärin Cansel Kiziltepe dazu finden Sie hier.

Exkurs: „Verknüpfung“ zwischen Grundbuch und Transparenzregister

Die Verknüpfung des Grundbuchs mit dem Transparenzregister ist ein zentraler Bestandteil des SDG II. Sämtliche Grundbuchämter sind bis zum 31. Juli 2023 verpflichtet, an das Transparenzregister Informationen zu allen Grundbuchblättern zu übermitteln. Diese Informationen umfassen unter anderem Namen/ Firma des Eigentümers sowie das Datum der Eintragung. Im Transparenzregister werden Angaben zum Grundstück sowie zu Art, Umfang, Beginn und Ende der Berechtigung zugänglich gemacht. Zukünftig sollen Veränderungen der Eigentümerverhältnisse automatisiert an die registerführende Stelle übermittelt werden.

Eintragungspflicht – Wer ist betroffen?

Wer muss die wirtschaftlich Berechtigten melden?

• Juristische Personen des Privatrechts, u.a. AG, GmbH, UG (haftungsbeschränkt), KG a.A., Europäische Aktiengesellschaft (SE)
• Eingetragene Personengesellschaften, u.a. OHG, KG, Partnerschaften
• Trusts mit engen Beziehungen zu Deutschland
• Treuhänder nicht rechtsfähiger, eigennütziger Stiftungen
• Gesellschaften mit Sitz im Ausland soweit sie Eigentum an einer in Deutschland gelegenen Immobilie erwerben oder sich auch nur zum Erwerb verpflichten (Ausnahme: entsprechende Angaben wurden bereits dem Transparenzregister eines anderen EU-Staates übermittelt).
• NICHT: Einzelunternehmer, eingetragene Kaufleute und „einfache“ GbRs.
• Die im Zuge der Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) neu geschaffene eGbR ist hingegen eintragungspflichtig. Was eine eGbR ist und warum zukünftig GbRs mit Immobilieneigentum in der Regel zur eGbR werden, erläutern unsere Experten hier. Durch die Einführung der eGbR müssen sich nun auch erstmals GbRs (insbesondere solche mit Immobilieneigentum) mit der Eintragung ins Transparenzregister befassen.

Welche Pflichten bestehen und welche Informationen sind mitzuteilen?

Im Transparenzregister sind Informationen zum wirtschaftlich Berechtigten zu hinterlegen. Die Mitteilungspflicht an das Transparenzregister umfasst:

• Vor- und Nachnamen des wirtschaftlich Berechtigten
• Geburtsdatum
• Wohnort
• Stellung des wirtschaftlich Berechtigten durch Angabe von Art und Umfang des wirtschaftlichen Interesses
• Staatsangehörigkeit

Ausnahmen für Mitteilungspflichtige greifen nicht (mehr). Die zuvor geltende Mitteilungsfiktion, auf die sich Unternehmen, deren wirtschaftlich Berechtigte bereits aus anderen öffentlichen Registern erkennbar waren, zurückziehen konnten, ist weggefallen.

Wer sind die der wirtschaftlich Berechtigten?

Wirtschaftlich Berechtigte sind die natürlichen Personen, die letztendlich hinter einer Gesellschaft stehen und die von der Gesellschaft wirtschaftlich profitieren. Niemand soll sich – so der Wunsch des Gesetzgebers – hinter einer Gesellschaft „verstecken“ können.

Bei juristischen Personen ist das, wer

• mittelbar oder unmittelbar mehr als 25 % der Kapitalanteile hält oder
• mittelbar oder unmittelbar mehr als 25 % der Stimmrechte kontrolliert oder
• auf vergleichbare Weise Kontrolle ausübt.

Bei rechtsfähigen Stiftungen und Rechtsgestaltungen, mit denen treuhänderisch Vermögen verwaltet oder verteilt oder dies durch Dritte beauftragt wird, ist wirtschaftlich Berechtigter

• jede natürliche Person, die als Treugeber, Verwalter von Trusts oder Protektor handelt, die Mitglied des Vorstands der Stiftung ist oder die als Begünstigte bestimmt worden ist,
• jede natürliche Person, die auf sonstige Weise unmittelbar oder mittelbar beherrschenden Einfluss auf die Vermögensverwaltung oder Ertragsverteilung ausübt, und
• jede natürliche Person, die unmittelbar oder mittelbar beherrschenden Einfluss auf eine Vereinigung ausüben kann, die Mitglied des Vorstands der Stiftung ist oder die als Begünstigter der Stiftung bestimmt worden ist.

Was ändert sich für ausländische Immobiliengesellschaften?

Die Meldepflichten für ausländische Gesellschaften, die Immobilien in Deutschland besitzen, wurden erheblich erweitert. Bereits seit dem 1. Januar 2020 muss der Neuerwerb einer Immobilie in Deutschland durch eine ausländische Gesellschaft gemeldet werden. Die Mitteilungspflicht gilt jetzt auch für Bestandsimmobilien und erfasst den Erwerb sowohl im Wege des Asset Deals als auch im Wege des Share Deals. Ausländische Gesellschaften, die direkt oder indirekt Immobilien in Deutschland halten, müssen die wirtschaftlich Berechtigten ans Transparenzregister melden.

Eintragungspflicht – Bis wann müssen Sie handeln?

Es gelten folgende Fristen: 

• Ausländische Gesellschaften mit Immobilienbesitz in Deutschland: bis zum 30. Juni 2023;

Alle anderen Gesellschaften hätten – abhängig von der gewählten Rechtsform – bis spätestens Ende 2022 ihre wirtschaftlich Berechtigten melden müssen. Der Gesetzgeber hat allerdings unter bestimmten Voraussetzungen vorübergehend die Ahndung des Säumnisses von u.a. der Meldungspflichten an das Transparenzregister ausgesetzt. Die Aussetzung der Verfolgung von Ordnungswidrigkeiten endet zu folgenden Fristen: 

• AG, SE und KGaA: bis zum 31. März 2023; 
• GmbH, Genossenschaft, Europäische Genossenschaft und Partnerschaft: bis zum 30. Juni 2023; 
• in allen anderen Fällen (z.B. KG, OHG, Stiftungen): bis zum 31. Dezember 2023.

Auch wer die Meldung schon erledigt hat, sollte zur Vermeidung etwaiger Bußgelder vor Ablauf der Fristen nochmal prüfen, ob die Eintragungen richtig und vollständig sind.

Für die betroffenen Unternehmen besteht dringender Handlungsbedarf.

Was kann passieren, wenn die Meldung ans Transparenzregister unterbleibt?

Verstöße werden mit Ablauf der Übergangsfristen als Ordnungswidrigkeit geahndet. Bei leichtfertigen Verstößen droht eine Geldstrafe in Höhe von bis zu EUR 100.000; bei vorsätzlichen Verstößen erstreckt sich die Strafe auf bis zu EUR 150.000. Im Falle schwerwiegenden, systematischen oder wiederholten Verstößen kann sich der Bußgeldrahmen auf EUR 1.000.000 - 5.000.000 (in Sonderfällen) erhöhen.

Außerdem kann eine fehlende oder unvollständige Eintragung einen nicht zu unterschätzenden Stolperstein in einer M&A-Transaktion darstellen. Die Risiken haben unsere Experten hier für Sie zusammen gefasst.

Wenn eines der oben genannten Szenarien auf Ihr Unternehmen zutrifft, ist es wichtig, die notwendigen Schritte zur Meldung der wirtschaftlich Berechtigten an das deutsche Transparenzregister zu unternehmen, um mögliche Bußgelder zu vermeiden. Falls Sie Fragen zu diesem Thema haben oder Unterstützung bei der Erfüllung Ihrer Meldepflichten benötigen, können Sie sich gerne an unsere Experten wenden.