Hier finden Sie ein aktuelles Insight zur Abschaffung der Schriftform.
Schriftform – Damoklesschwert über jedem Gewerberaummietvertrag
Die gesetzliche Schriftform und vor allem die Nichteinhaltung der Schriftform ist einer der zentralen Streitpunkte des Gewerberaummietrechts. Wird ein Mietvertrag, der für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, nicht schriftlich vereinbart, so kann der Mietvertrag jederzeit gekündigt werden. Eventuelle vertragliche Vereinbarungen zur Laufzeit sind dann wirkungslos.
Bekanntermaßen meint die gesetzliche Regelung des § 550 BGB, welche als Kriterium ausdrücklich nur „in schriftlicher Form“ nennt, mithin nicht nur die eigenhändige Namensunterschrift der Parteien, sondern vielmehr auch, dass sämtliche wesentlichen Vertragsbedingungen in der Urkunde festgehalten werden. Bereits kleine formale Fehler oder Ungenauigkeiten in der Vertragsurkunde können es daher einer der Mietvertragsparteien ermöglichen, sich von einem ungeliebten Mietvertrag schnell zu lösen. Nicht verwunderlich ist, dass sich die Rechtsprechung seit jeher mit einer Vielzahl von Einzelfragen beschäftigt hat, und zwar sowohl zu der Frage, ob die Schriftform eingehalten wurde als auch, ob eine auf einen Verstoß gestützte Kündigung wirksam war.
Pläne zur Abschaffung der Schriftform
Hiermit soll nun bald Schluss sein. Nach den Plänen des Bundesjustizmisters Marco Buschmann soll die Schriftform für Gewerberaummietverträge im Rahmen des Bürokratieentlastungsgesetz IV zukünftig entfallen. Entsprechende Aussagen finden sich in einem sog. Eckpunktepapier zum Bürokratieentlastungsgesetz, das am 30. August 2023 vom Bundeskabinett beschlossen wurde.
Bereits in der Vergangenheit stand die Schriftform für Gewerberaummietverträge auf dem Prüfstand und es gab Pläne, sie abzuschaffen. Zuletzt wurde mit dem Entwurf eines Gesetzes zur Neuregelung des Schriftformerfordernisses im Gewerbemietrecht in 2021 eine Regelung zur Abschaffung der Schriftform für Änderungen von Mietverträgen, d.h. den Abschluss von Nachträgen, vorgelegt, dann jedoch nicht mehr verfolgt.
Nun wurde dieses Projekt offensichtlich erneut in Angriff genommen. Nicht ganz klar ist, ob es zukünftig keine oder nur reduzierte gesetzliche Anforderungen an die Form (z.B. Textform als genügend) eines Gewerberaummietvertrages geben wird. Unabhängig von der konkreten Ausgestaltung ist aber davon auszugehen, dass Mietverträge sowie Nachträge hierzu in der Praxis auch weiterhin in einer Urkunde schriftlich oder zukünftig elektronisch vereinbart werden, schon um einen Dokumentations- und Informationsverlust zu verhindern.
Auch interessant: Laut Eckpunktepapier soll es zukünftig möglich sein, die Kündigung eines Mietvertrages mit dem Smartphone zu fotografieren und an die andere Partei zu schicken. Das klingt erstmal praktisch, wie das dann genau aussehen soll, lässt sich den rudimentären Eckpunkten nicht entnehmen. Kann zukünftig z.B. eine einfache WhatsApp-Nachricht reichen, um einen Mietvertrag wirksam zu kündigen?
Timeline
Einen Zeitplan für die Umsetzung des Bürokratieentlastungsgesetz IV gibt es noch nicht. Das Bundesministerium der Justiz muss zunächst aus den Eckpunkten einen vollständigen Gesetzesentwurf formulieren, über den dann der Bundestag entscheidet. Der Gesetzesentwurf soll „schnellstmöglich“ erstellt werden.
Was können Sie bereits heute tun?
- Sie sollten bereits heute überlegen, welche Alternativen Sie zukünftig für den Abschluss von Mietverträgen und erforderlichen Nachträgen in Erwägung ziehen wollen. Soll z.B. die Nutzung von elektronischen Signaturen zum Standard werden?
- Verschaffen Sie sich einen Überblick: Werden bei Ihnen Schriftformklauseln verwendet, falls ja, welche Schriftformklauseln finden sich in den Gewerberaummietverträgen?
- Bei Neuabschlüssen von Gewerberaummietverträgen oder dem Abschluss von Nachträgen sollten die Schriftformklauseln bereits heute dringend auf ihre Zukunftsfähigkeit geprüft werden.
Gerne stehen wir Ihnen hierbei zur Seite!
