Indexmieten sind ein zentraler Baustein der Vermietung von Gewerbeimmobilien. Vereinbarungen zur Indexierung der Miete müssen als Preisklausel die Vorgaben des Preisklauselgesetzes einhalten. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 11. März 2026, Az. XII ZR 51/25) stellt nun klar, dass Indexierungsvereinbarungen nicht nur dem Preisklauselgesetz, sondern auch den Vorgaben für allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen können.
Hält die Preisklausel der AGB-Kontrolle nicht stand, ist sie abweichend vom Preisklauselgesetz nunmehr von Anfang an unwirksam, so dass bereits geleistete Mieterhöhungen zurückgefordert werden können. Kurz gesagt: Eine unwirksame Indexklausel kann dazu führen, dass Vermieter Jahre später Mieterhöhungen zurückzahlen müssen.
Aktueller Anlass: Worum geht es in der Entscheidung?
Der BGH hat eine alte rechtliche Frage entschieden:
- Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Gewerberaummietvertrags enthaltene Indexierungsklausel unterliegt neben den Beschränkungen durch das Preisklauselgesetz auch der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle. Das heißt: Gerichte prüfen nicht nur, ob die Indexklausel die Vorgaben des Preisklauselgesetzes einhält, sondern zusätzlich, ob sie den Mieter als Vertragspartner unangemessen benachteiligen oder intransparent sind.
- Hält eine solche Klausel der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht stand, beurteilen sich die Rechtsfolgen nicht nach dem Preisklauselgesetz, sondern die Klausel ist nach § 307 Abs. 1 BGB von Anfang an (ex tunc) unwirksam.
Konkret bedeutet dies: Die besondere Regel des § 8 Preisklauselgesetz, nach der eine Preisklausel erst ab gerichtlicher Feststellung unwirksam wird, greift in dieser Konstellation nicht ein. Der Mietvertrag wird so behandelt, als hätte er von Anfang an keine Preisklausel enthalten.
Die Entscheidung betrifft einen typischen, langfristigen Gewerberaummietvertrag mit zehnjähriger Mindestmietzeit und Anpassung der Miete entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes. Das OLG Düsseldorf (OLG Düsseldorf, Urteil vom 5. Juni 2025, Az. 10 U 146/24), das vor dem BGH mit dem Sachverhalt befasst war, hat insbesondere zwei Gestaltungsaspekte gerügt: (i) Die Preisklausel stelle für den maßgeblichen Ausgangswert des Verbraucherpreisindexes auf einen Monatswert ab, der zwei Jahre vor Mietvertragsbeginn lag. (ii) Die Anpassung der Miete soll laut Mietvertrag einerseits automatisch erfolgen, andererseits erst im Monat nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam werden. Das sei widersprüchlich.
Nach der Entscheidung des OLG Düsseldorf stelle die Anknüpfung an einen Zeitraum in diesem konkreten Fall eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und führe der Widerspruch zwischen einer automatischen Anpassung und der Anpassung nach Aufforderung durch den Vermieter zur Intransparenz der Preisklausel. Somit sei die Preisklausel insgesamt unwirksam. Der BGH hat diese AGB-rechtliche Bewertung des OLG Düsseldorf nicht erneut geprüft.
Da die Preisklausel aufgrund des Verstoßes gegen AGB-Recht von Anfang an unwirksam war, hat der Mieter die Erhöhungsbeträge ohne Rechtsgrund gezahlt, so dass der Mieter zur Rückforderung dieser Beträge berechtigt ist.
Das Urteil führt nicht dazu, dass sämtliche Indexierungsvereinbarungen unwirksam sind. Allerdings bestehen für Bestandshalter nun die Risiken, dass (i) bereits vereinnahmte Mieterhöhungen auch Jahre später – im Rahmen der gesetzlichen Verjährungsfristen – zurückgefordert werden können, (ii) überhaupt keine Wertanpassung stattgefunden hat und (iii) eine für die Zukunft einkalkulierte Wertsteigerung nicht eintreten wird. Diese Risiken können sich sowohl auf die (Re-)finanzierung einzelner Objekte oder Portfolien auswirken, als auch auf einen Verkauf. Denn auch Banken und Käufer werden Wertanpassungsklauseln zukünftig noch genauer auf prüfen.
Handlungsempfehlungen
- Musterverträge sollten auf Anpassungsbedarf überprüft und ggf. um Hinweise zu nicht zulässigen Abweichungen ergänzt werden.
- Bestandsmietverträge im Portfolio mit Indexierungsklausel sollten einer AGB-Inhaltskontrolle unterzogen werden spätestens mit Blick auf eine bevorstehende Finanzierung oder auf einen geplanten Verkauf.
- Sofern in Bestandsmietverträgen Risiken identifiziert werden, sollten diese bei nächster Gelegenheit im Rahmen eines formkonformen Nachtrags geheilt werden. Dabei ist abzuwägen, ob man den Mieter überhaupt auf etwaige Themen stoßen möchte.
