Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hat Anfang Februar 2026 den Referentenentwurf zur Reform des Mietrechts vorgelegt. Unter dem Titel „Mietrecht II” verfolgt der Entwurf das erklärte Ziel, Mieterinnen und Mieter besser zu schützen. Für professionelle Vermieter, Projektentwickler und institutionelle Investoren bedeutet das: neue Pflichten, engere Spielräume und an mehreren Stellen erhöhten Anpassungsbedarf. Die Stellungnahmefrist für Verbände und Länder läuft bis zum 6. März 2026. Wir fassen die wesentlichen Regelungen zusammen und ordnen sie aus Investorensicht ein.
Möbliertes Wohnen: Neue Transparenzpflichten und Zuschlagsdeckel
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll der Möblierungszuschlag künftig gesondert ausgewiesen werden und sich am Zeitwert der Einrichtungsgegenstände orientieren. Bei voll möblierten Wohnungen gilt eine Regelvermutung von 5 Prozent der Nettokaltmiete als angemessen. Vermieter sind zudem verpflichtet, den Zuschlag vor Vertragsschluss unaufgefordert offenzulegen. Unterbleibt die Auskunft, gilt die Wohnung für die Berechnung der zulässigen Höchstmiete als unmöbliert vermietet.
Wichtig für die zeitliche Anwendbarkeit: Die Regelungen zum Möblierungszuschlag sollen ausschließlich für nach dem Inkrafttreten neu abgeschlossene Mietverträge gelten. Bestehende Mietverhältnisse bleiben unberührt.
Für Neubauten und umfassende Modernisierungen dürfte zudem die Ausnahme des § 556f BGB fortgelten: Denn bei der erstmaligen Vermietung von Neubauten bzw. der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung greifen die Vorgaben zur zulässigen Miethöhe und damit auch dem neuen Möblierungszuschlag nicht.
Das hat folgende Konsequenzen: Die Kalkulation der erzielbaren Mieten wird bei Bestandsobjekten regulatorisch enger eingefasst, während Neubauprojekte von der Ausnahme profitieren können. Zudem bleibt die Abgrenzung zwischen Voll- und Teilmöblierung unscharf. Der Entwurf selbst räumt ein, dass eine Teilmöblierung „einer typisierenden Betrachtung schwer zugänglich” sei. Hier ist absehbar, dass Einzelfallstreitigkeiten vor den Amts- und Landgerichten zunehmen werden.
Kurzzeitvermietung: Harte Sechs-Monats-Grenze
Der Entwurf kodifiziert eine feste Obergrenze von sechs Monaten für die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch. Der Abschluss eines solchen Kurzzeitmietvertrags soll nur bei einem besonderen, beim Mieter liegenden Anlass möglich sein. Verlängerungen sind nur innerhalb dieses Zeitrahmens zulässig: Ein viermonatiger Vertrag kann also maximal um zwei Monate verlängert werden, ohne in den Anwendungsbereich des sozialen Mietrechts zu fallen.
Für Projektentwickler, die möblierte Apartments oder Mikroapartments als Geschäftsmodell betreiben, ist das eine wesentliche Einschränkung. Bislang war die zeitliche Grenze des „vorübergehenden Gebrauchs” in der Rechtsprechung durchaus elastisch. Der Entwurf schafft hier Klarheit, engt aber zugleich die Flexibilität bei der Vermarktung deutlich ein.
Indexmieten: Kappung auf 3,5 Prozent jährlich
Indexmietverträge waren in den vergangenen Jahren ein bewährtes Mittel, um inflationsbedingte Mietsteigerungen abzubilden. Der Entwurf sieht nun vor, dass in angespannten Wohnungsmärkten die jährliche Indexmietsteigerung auf 3,5 Prozent gekappt wird. Die Kappung gilt auch für bestehende Mietverhältnisse und greift symmetrisch: Auch (eher theoretische) Mietabsenkungen bei Deflation sind auf 3,5 Prozent begrenzt. Die Landesregierungen müssen die betroffenen Gebiete per Rechtsverordnung bestimmen.
Wird der Referentenentwurf in dieser Form übernommen, wäre das ein Eingriff in bestehende Vertragsstrukturen, der die Kalkulationsbasis von Wohnungsportfolios verändern kann. Allerdings ist zu beachten, dass die Regelung nur in ausgewiesenen Gebieten greift und die Kappungsgrenze mit 3,5 Prozent deutlich über dem langjährigen Inflationsdurchschnitt von 1,9 Prozent liegt. In normalen Marktphasen dürfte die Regelung daher kaum spürbar werden. Eine sonstige Korrektur der bereits eingetretenen, teils erheblichen Steigerungen der Vorjahre ist hingegen nicht vorgesehen.
Weitere relevante Änderungen im Überblick: Digitale Belegeinsicht, Veräußerung an Miteigentümer, vereinfachtes Modernisierungsverfahren und Schonfristzahlung bei der ordentlichen (Wohnraum-)Kündigung
Der Entwurf enthält darüber hinaus praxisrelevante Anpassungen, die auch Gewerberaumvermieter betreffen. Das bisher auf die Wohnraummiete beschränkte Recht zur digitalen Belegeinsicht bei Betriebskostenabrechnungen wird auf das Gewerbemietrecht ausgeweitet. Zudem wird die Formulierung „an einen Dritten” in § 566 BGB gestrichen, sodass der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete” künftig auch für die Veräußerung von Miteigentumsanteilen gilt. Das beseitigt eine praxisrelevante Rechtsunsicherheit, die bei Portfolio-Transaktionen und Erbauseinandersetzungen regelmäßig zu komplizierten Vertragskonstellationen führte. Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren wird von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben, und die Schonfristzahlung bei Mietrückständen wird einmalig auf die ordentliche Kündigung erstreckt.
Einordnung und Ausblick
Der Referentenentwurf reiht sich in eine regulatorische Verdichtung des Mietrechts ein, die Vermieter und Investoren zunehmend in ihrer Handlungsfähigkeit fordert. Während einzelne Klarstellungen, etwa zu § 566 BGB oder zur digitalen Belegeinsicht, auch aus Vermietersicht zu begrüßen sind, bedeuten die neuen Vorgaben zur Möblierung, zur Kurzzeitvermietung und zur Indexmietkappung eine spürbare Einschränkung. Investoren sollten bestehende Portfolios auf Anpassungsbedarf prüfen und die Entwicklung des Gesetzgebungsverfahrens aufmerksam verfolgen. Das Bundesjustizministerium hat weitere Maßnahmen zum Mieterschutz angekündigt; eine Expertenkommission soll bis Ende 2026 zusätzliche Vorschläge vorlegen. Ob und wann der Bundestag über den Entwurf beschließen wird, bleibt abzuwarten. Aus dem Kreis der Unionsfraktion werden bereits Bedenken signalisiert.
