Bei den finanziellen Sicherheiten und der Transparenz legen Investoren mittlerweile strengere Kriterien an: Höhere Bürgschaften, strengere Bonitätsanforderungen und detaillierte Berichtspflichten sind längst Realität. Ziel ist es, Risiken nicht nur abzufedern, sondern frühzeitig zu erkennen und zu steuern. Im Interview lesen Sie, welche Instrumente heute üblich sind, welche Rolle standardisiertes Reporting spielt und wie diese Entwicklungen die Vertragsgestaltung im Hotelbereich nachhaltig verändern.
Frage: Investoren verschärfen ihre Anforderungen an Betreiber teilweise deutlich. Ein Aspekt sind höhere Mietsicherheiten. In welcher Höhe bewegen sich die Mietsicherheiten in Hotelmietverträgen inzwischen?
Antwort: Das Sicherheitsbedürfnis der Investoren ist nach den Erfahrungen der letzten Zeit deutlich gestiegen. Im Gewerberaummietrecht, und damit auch in Hotelmietverträgen, ist die Höhe der Mietsicherheit grundsätzlich frei verhandelbar. Diese Vertragsfreiheit wird konsequent genutzt. Während im allgemeinen Gewerbebereich etwa sechs Monatsmieten üblich sind, sehen wir in Hotelmietverträgen regelmäßig Forderungen bis zu 24 Monatsmieten. Die gängigste Form ist dabei die selbstschuldnerische Bankbürgschaft auf erstes Anfordern, die dem Vermieter im Sicherungsfall einen schnellen Zugriff auf den Bürgen ermöglicht; ein zentrales Instrument für den Vermieter, um bei einem Mietausfall unmittelbar auf liquide Mittel zurückgreifen zu können. Daneben fordern Vermieter häufig zusätzlich eine Patronatserklärung der bonitätsstarken Muttergesellschaft des Mieters, die dem Vermieter im Sicherungsfall ein direktes Zugriffsrecht auf die Muttergesellschaft des Mieters verleihen soll.
Inzwischen kommt für den Mieter erschwerend hinzu, dass Vermieter im Falle der Übertragung des Mietvertrages auf einen neuen Mieter, nicht nur - wie üblich - verlangen, dass der Mieter die gleichen Mietsicherheiten wie der bisherige Mieter stellt, sondern zusätzlich verlangen, dass die Muttergesellschaft des neuen Mieters u.a. hinsichtlich ihrer Bonität und ihrer Reputation mit der Muttergesellschaft des bisherigen Mieters vergleichbar sein muss. Ein zusätzliches Sicherungsinstrument des Vermieters, das darauf abzielt, über die gesamte Laufzeit des Mietvertrages einen verlässlichen und zahlungsfähigen Vertragspartner zu haben.
Die Anforderungen an Sicherheiten sind auch eine Reaktion auf die Konsolidierung des Hotelmarktes nach der Corona-Pandemie. Zahlreiche Insolvenzen kleinerer Hotelgesellschaften haben den Markt bereinigt, während einige größere Ketten und Betreiber ihre Marktanteile ausbauen konnten. Investoren setzen daher zunehmend auf sogenannte „Big Player“, deren operative Stabilität, Markenbekanntheit und Bonität als verlässliche Basis für langfristige Mietverträge gelten. Dies ist ein entscheidender Faktor im Risikomanagement: Statt sich auf zahlreiche kleinere, volatilere Betreiber zu stützen, wird das Risiko auf größere, etabliertere Hotelgruppen verlagert.
Frage: Neben den Sicherheiten fordern Investoren immer mehr Transparenz durch Reporting. Warum ist das so wichtig und was bedeutet das für den Hotelmietvertrag?
Antwort: Höhere Mietsicherheiten sind ein reaktives Instrument – sie begrenzen den Schaden, wenn die Krise bereits da ist. Der weitaus intelligentere Ansatz ist proaktiv, und genau hier setzt das verschärfte Reporting an. Wer in Hotels oder ähnliche Betriebsimmobilien investiert, kann es sich nicht erlauben, nicht Einblick in die tatsächlichen Abläufe zu haben. Ein regelmäßiges, auf standardisierten Kennzahlen – den Key Performance Indicators, kurz KPIs – basierendes Reporting stellt ein Überwachungssystem dar. Es ermöglicht dem Investor, die Leistung des Betreibers objektiv zu messen, mit Benchmarks zu vergleichen und negative Trends zu erkennen, lange bevor es zu einem Verzug mit der Mietzahlung kommt. Die Reportingpflichten müssen daher mit juristischer Präzision vertraglich verankert werden: Was hat der Mieter zu welchem Zeitpunkt wie zu berichten.
Neben den wirtschaftlichen Kennzahlen fordern Vermieter zunehmend R&M-Berichte, in denen die Aufwendungen und Maßnahmen für Reparaturen und Wartungen systematisch erfasst und ausgewertet werden. Damit soll Transparenz über den technischen Zustand des Mietobjekts und die damit verbundenen Kosten geschaffen werden.
Der Investor ist damit nicht nur Vermieter, sondern auch aktiver Aufseher seines Investments.
