5 most important changes in Polish spatial planning law

This article is also available in Polish.

Changes in Poland’ spatial planning law are now a fact. The President has signed the biggest amendment to the Law on Planning and Spatial Development in years.

What are the most significant changes from the perspective of developers?

1) General plan instead of a study

The general plan will replace the study of land use guidelines and conditions. The general plan will be the basis for the adoption of master plans. Unlike the study, the general plan will be binding in the issuance of zoning decisions.

The general plan will include a list of development zones (e.g., service zone, mixed-use zone). Optionally, it will set the standards for the availability of public infrastructure (e.g., access to a school). Meeting the standards will be a condition for the designation of a given area in a master plan or a zoning decision as, for example, residential development.

Municipalities should adopt master plans by the end of 2025.

2) Zoning decisions available only for some areas

As a rule, zoning decisions will be obtainable only for areas that will be designated in the general plan as infill development areas. Designation as infill development will be optional. The municipal council will not be obliged to do so. However, not every site will suitable for the designation.

A separate regulation will specify how to determine infill development areas. The starting point is a grouping of at least 5 buildings with a distance of no more than 100 meters between them. The idea therefore is to increase building density and limit new development in undeveloped areas.

3) Zoning decisions valid for 5 years only

The zoning decisions will be valid for 5 years from the date they become final (prawomocne). The investor will have to obtain a building permit within this period. The new regulations will apply to zoning decisions final from 1 January 2026. In other words, decisions that are final now or will become final before 1 January 2026 will not be covered by the 5-year validity period.

4) Restricted allocation of new land for housing purposes

The amendment is intended to prevent the process of uncontrolled suburban sprawl. It will be possible to designate “residential” zones in the general plan only if there is demand for new residential development (in “residential” zones, the sum of the absorptive capacity of undeveloped land in the entire municipality cannot be higher than 130% of the value of the demand for new residential development).

Consequently, the regulation may limit the amount of new land available for residential purposes. However, it will not affect areas already covered by the master plans.

5) Integrated investment plan

The integrated investment plan will be a special type of master plan, approved at the request of the developer, after negotiations and after the conclusion of an urban planning agreement, which will specify the terms and conditions for the implementation of the investment project and the obligations of the developer and the municipality. 

Approval of an integrated investment plan could be granted both when a master plan is not in effect in a given area and when it is already in effect but needs to be changed.

The plan may allow larger investment projects, in situations where the developer is prepared to bear the costs of the planning process, and complementary investment projects, and if the municipality is open to the project.

The expiration date of zoning decisions and new rules for obtaining decisions

From the developers’ perspective, the most significant changes are those concerning zoning decisions. We answer the most relevant questions about the impact of the amendments on decisions:

• Will the decisions already obtained expire after the 5-year validity period?

The provision on the expiration of a decision after 5 years from the date of it becomes final does not apply to decisions that are already final or will become final before 1 January 2026. This means that decisions that are currently final or will become final before 1 January 2026 will remain valid indefinitely. 

• What about the pending applications for zoning decisions? Will the cases proceed according to the new regulations?

If an application for a zoning decision has been filed before the amendment comes into effect (the amendment will come into effect 30 days after its publication), it will be processed according to the existing regulations.

• What about applications for issuance of a zoning decision submitted after the amendment enters into force?

As a rule, the new regulations will be applied to applications submitted after the amendment enters into force. However, municipalities have more than 2 years to adopt general plans. Therefore, until a general plan comes into force (but no later than 31 December 2025), some of the existing rules will apply, and, in particular, there will be no prohibition on obtaining a zoning decision outside an infill development area.

_{This summary is provided for informational purposes only and does not constitute legal advice. Please note that the content presented here is purely informational and should not be relied upon to establish the legal status in any specific matter.}

5 najważniejszych zmian w planowaniu przestrzennym

Zmiana zasad planowanie przestrzennego staje się faktem – prezydent podpisał największą od lat nowelizację ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jakie są najistotniejsze zmiany z perspektywy deweloperów?

1) Plan ogólny zamiast studium

Plan ogólny zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Plan ogólny będzie podstawą do uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Inaczej niż miało to miejsce w przypadku studium, plan ogólny będzie wiążący przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzje WZ).

Plan ogólny ma zawierać katalog stref planistycznych (np. strefa usług, strefa wielofunkcyjna). Fakultatywnie będzie mógł określać standardy dostępności infrastruktury społecznej (np. w zakresie dostępu do szkoły). Spełnienie standardów będzie warunkiem przeznaczenia danego terenu w MPZP lub decyzji WZ pod np. zabudowę mieszkaniową.

Gminy powinny uchwalić plany ogólne do końca 2025 r.

2) Ograniczenie możliwości uzyskania decyzji WZ

Co do zasady, decyzje WZ będzie można uzyskiwać tylko dla terenów, które zostaną wskazane w planie ogólnym jako obszar uzupełnienia zabudowy. Wyznaczenie takiego obszaru będzie fakultatywne. Rada gminy nie będzie do tego zobowiązana. Jednak nie każdy teren będzie można wskazać jako taki obszar.

Sposób określania obszaru uzupełniania zabudowy ma określić odrębne rozporządzenie. Punktem wyjścia ma być zgrupowanie co najmniej 5 budynków, pomiędzy którymi odległość jest nie większa niż 100 m. Chodzi więc o położenie nacisku na dogęszczanie zabudowy i ograniczanie nowych inwestycji na terenach niezabudowanych.

3) 5-letni okres ważności decyzji WZ

Decyzje WZ mają być ważne przez 5 lat od dnia, w którym zyskają walor prawomocności. Inwestor w tym terminie będzie musiał uzyskać pozwolenie na budowę. Taka regulacja będzie dotyczyć decyzji WZ, które staną się prawomocne od 1 stycznia 2026 r. Innymi słowy, decyzje, które są prawomocne lub staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., nie będą objęte 5 letnim terminem ważności.

4) Ograniczenie możliwości przeznaczania nowych terenów na cele mieszkaniowe

Nowelizacja ma zapobiegać procesowi niekontrolowanego rozrastania się przedmieść. Dlatego też w planie ogólnym będzie można wyznaczać strefy „mieszkaniowe” tylko, jeśli będzie zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową. W „mieszkaniowych” strefach planistycznych suma chłonności terenów niezabudowanych w całej gminie nie może być większa niż 130% wartości zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową w gminie.

W konsekwencji regulacja może ograniczyć możliwość przeznaczania nowych terenów na cele mieszkaniowe. Pozostaje natomiast bez wpływu na możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych dla terenów już objętych MPZP.

5) Zintegrowany plan inwestycyjny

Zintegrowany plan inwestycyjny ma być szczególnym rodzajem MPZP, uchwalanym na wniosek dewelopera, po przeprowadzeniu negocjacji i zawarciu umowy urbanistycznej, która ma określać zasady i warunki realizacji inwestycji oraz zobowiązania dewelopera i gminy. Zintegrowany plan inwestycyjny można będzie uchwalić zarówno w przypadku, gdy na danym terenie nie obowiązuje MPZP, jak i gdy już obowiązuje, ale nie pozwala na realizację inwestycji, którą planuje deweloper.

Plan może umożliwić realizację większych inwestycji, w sytuacji w której deweloper będzie gotowy ponieść koszty procedury planistycznej i inwestycji uzupełniających, a gmina będzie otwarta na realizację projektu.

Termin ważności decyzji WZ i nowe zasady uzyskiwania decyzji WZ

Z perspektywy deweloperów najbardziej istotne są zmiany dotyczące decyzji WZ. Odpowiadamy na najistotniejsze pytania dotyczące wpływu nowelizacji na decyzje WZ.

• Czy decyzje, które już uzyskaliśmy, wygasną po upływie 5-letniego okresu ważności?

Do decyzji, które już są prawomocne lub staną się prawomocne przed 1 stycznia 2026 r., nie stosuje się przepisu o wygaśnięciu decyzji po upływie 5 lat od dnia uzyskania waloru prawomocności. Oznacza to, że decyzje, które obecnie są prawomocne lub nabędą walor prawomocności przed 1 stycznia 2026 r., pozostaną ważne bezterminowo.

• Co z już złożonymi wnioskami o wydanie decyzji WZ? Czy sprawy będą się toczyły według nowych przepisów?

Jeśli wniosek o wydanie decyzji WZ został złożony przed wejściem w życie nowelizacji (nowelizacja wejdzie w życie po upływie 30 dnia od jej ogłoszenia), będzie on rozpatrywany według dotychczasowych przepisów.

• Co z wnioskami o wydanie decyzji WZ złożonymi po wejściu w życie nowelizacji?

Co do zasady, do wniosków złożonych po wejściu w życie nowelizacji będą stosowane nowe przepisy. Jednak gminy mają ponad 2 lata na uchwalenie planów ogólnych. Dlatego do czasu wejścia w życie planu ogólnego (jednak nie później niż do 31 grudnia 2025 r.) będzie się stosowało niektóre dotychczasowe zasady, a zwłaszcza nie będzie obowiązywał zakaz uzyskiwania decyzji WZ poza obszarem uzupełnienia zabudowy.

_{Niniejsze podsumowanie nie stanowi porady ani opinii prawnej. Podsumowanie ma charakter informacyjny i nie może stanowić podstawy do ustalenia stanu prawnego w konkretnej sprawie.}