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15. November 2021

ESG und die Immobilienbranche: Der delegierte Rechtsakt

  • Briefing

Die Immobilienwirtschaft ist einer der größten Verursacher von Treibhausgasen in der Europäischen Union. Diese hat sich gleichzeitig jedoch mit dem „Green Deal“ auferlegt, bis 2030 die Netto-Treibhausgasemissionen um 55 % zu senken und deren Emissionen bis 2050 auf Null zu reduzieren. 

Zur Erleichterung nachhaltiger Investitionen wurden mit der Taxonomie-Verordnung (Verordnung (EU) 2020/852 vom 18. Juni 2020, „Taxonomie-VO“) ökologische, soziale und die Unternehmensführung betreffende Faktoren („ESG-Faktoren“) implementiert. Die ESG-Faktoren sollen insbesondere einheitliche Kriterien darstellen, bei deren Erfüllung eine Wirtschaftstätigkeit als nachhaltig eingestuft werden kann. Dies wiederum wirkt sich immer stärker und immer konkreter auf die Finanz- und Immobilienbranche aus. 

Unsere Real Estate Experten und Expertinnen beleuchten die Auswirkungen auf die Immobilienwirtschaft und geben erste Antworten. In diesem Teil geht es unter anderem um die Beantwortung folgender Fragen:

  • Was steht im ersten delegierten Rechtsakt? 
  • Warum regelt der Delegierte Rechtsakt nur die technischen Bewertungskriterien für die ersten beiden Umweltziele?
  • Welche Aktivitäten der Immobilienwirtschaft sind betroffen?
  • Was bedeutet der Delegierte Rechtsakt für bestehende/angestrebte Zertifizierungen?
  • Und was muss die Immobilienwirtschaft tun, um compliant zu sein?

 

Was steht im delegierten Rechtsakt zu den technischen Bewertungskriterien zur Taxonomie-VO?

Die in der Taxonomie-VO genannten Umweltziele bedürfen einer technischen Konkretisierung. Eine erste Konkretisierung erfolgt durch den delegierten Rechtsakt zu den technischen Bewertungskriterien des Artikels 9 der Taxonomie-VO der EU-Kommission vom 4. Juni 2021 („Delegierter Rechtsakt“). 

Im Delegierten Rechtsakt werden die technischen Bewertungskriterien („Technical Screening Criteria“) zu den ersten beiden der insgesamt sechs in der Taxonomie-VO genannten Umweltziele festgelegt. In der Sache geht es um die Umweltziele „Wesentlicher Beitrag zum Klimaschutz“ und „Anpassung an den Klimawandel“. 

Bewertet werden, anhand der technischen Bewertungskriterien, die Beiträge, die die aufgelisteten Wirtschaftsaktivitäten in Bezug auf diese Ziele erbringen. Die Einhaltung der technischen Bewertungskriterien soll sodann die einheitliche Klassifizierung ökologisch nachhaltiger Wirtschaftsaktivitäten nach der Taxonomie-VO ermöglichen.

Weiterhin legt der Delegierte Rechtsakt allgemeine Kriterien fest, anhand derer bestimmt wird, ob erhebliche Beeinträchtigungen in Bezug auf die restlichen Klimaziele durch die Wirtschaftsaktivität vermieden werden („Do No Significant Harm“-Criteria).

Danach werden Immobilien mit einem Errichtungsdatum vor und nach dem 31. Dezember 2020 unterschieden. 

Immobilien mit einem Errichtungsdatum vor dem 31. Dezember 2020 müssen, um Taxonomie-konform zu sein, den energieeffizientesten 15 % des Immobilienbestands auf nationaler oder regionaler Ebene angehören oder über einen Energieausweis der Klasse A verfügen. 

Immobilien, die nach dem 31. Dezember 2020 errichtet wurden, müssen wiederum einen Primärenergiebedarf von mindestens 10 % unter den nationalen Standards für Niedrigstenergiegebäude aufweisen. 

Warum regelt der Delegierte Rechtsakt nur die technischen Bewertungskriterien für die ersten beiden Umweltziele?

Als Grundlage für die technischen Bewertungskriterien dienten, wie auch schon für die Taxonomie-VO, die Empfehlungen der hierfür eingerichteten Sachverständigengruppe für ein nachhaltiges Finanzwesen (Technical Expert Group on Sustainable Finance, kurz „TEG“). Die EU-Kommission hat die TEG eingerichtet, um unter anderem Bewertungskriterien für die vorgenannten zwei Umweltziele „Wesentlicher Beitrag zum Klimaschutz“ und „Anpassung an den Klimawandel“ zu entwickeln. 

Für die weiteren vier Umweltziele („Nachhaltige Nutzung und Schutz von Wasser- und Meeresressourcen“, „Übergang zu einer Kreislaufwirtschaft“, „Vermeidung und Verminderung der Umweltverschmutzung“, „Schutz und Wiederherstellung der Biodiversität und der Ökosysteme“) wurde die ständige Sachverständigengruppe „Plattform für ein nachhaltiges Finanzwesen“ gem. Art. 20 der Taxonomie-VO von der EU-Kommission eingesetzt. 

Zu diesen vier Umweltzielen soll im Jahr 2022 ein weiterer delegierter Rechtsakt veröffentlicht werden.

Welche Aktivitäten der Immobilienwirtschaft sind betroffen?

Zunächst ist zu beachten, dass nicht alle Marktteilnehmer der Immobilienbranche unmittelbare Adressaten der Taxonomie-VO sind. 

Der Delegierte Rechtsakt wird für Unternehmen gelten, auf die die Richtlinie über die nichtfinanzielle Berichterstattung (Richtlinie (EU) 2014/95 vom 22. Oktober 2014) Anwendung findet, z. B. große Unternehmen von öffentlichem Interesse (mit mehr als 500 Mitarbeitern), einschließlich Unternehmen mit in der EU börsennotierten Schuldtiteln oder Aktien, Banken und Versicherungsgesellschaften und andere benannte nationale Behörden. Aufgrund der aktuell geplanten Überarbeitung des Anwendungsbereichs wird jedoch eine deutliche Erweiterung dieses Kreises erwartet. Insofern hat die EU-Kommission am 6. Juli 2021 einen weiteren delegierten Rechtsakt zu den Transparenzpflichten in nichtfinanziellen Erklärungen von Unternehmen (Art. 8 der Taxonomie-VO) veröffentlicht.

Unternehmen, die hiernach nicht berichtspflichtig sind, sind jedoch mittelbar betroffen, soweit sie mit berichtspflichtigen Unternehmen kontrahieren. Das spielt insbesondere bei der Kapitalaufnahme, aber auch bei der Vermietung und bei Transaktionen hinein. Die Technischen Bewertungskriterien gelten insbesondere für den Neubau, die vollständige Renovierung oder einzelne Renovierungsmaßnahmen sowie dadurch auch als Indikationen beim Erwerb und der Bewertung von Immobilien. Dies betrifft somit alle Teile der Wertschöpfungskette im Immobiliensektor. 

Was bedeutet der Delegierte Rechtsakt für bestehende/angestrebte Zertifizierungen?

Der Fokus der Bewertungsmaßstäbe des Delegierten Rechtsaktes liegt auf dem Primärenergiebedarf der Immobilie. 

Anbieter von Zertifikaten wie die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB)-Gebäudezertifizierung und Leadership in Energy and Environmental Design (LEED)-Zertifizierung, überprüfen bei Neubau und Sanierung konkret auch Kohlenstoffemissionen der Gebäude und beziehen sich teils sowohl auf die soziale als auch ökonomische Nachhaltigkeit von Immobilien. 

Ob die Technischen Bewertungskriterien des Delegierten Rechtsaktes dabei konkret und vollständig umgesetzt und eingehalten werden, bedarf seitens der Anbieter solcher Zertifikate einer gründlichen Prüfung. 

Weitere Prüfungen und Anpassungen werden dann erforderlich werden, wenn die ständige Sachverständigengruppe „Plattform für ein nachhaltiges Finanzwesen“ die technischen Bewertungskriterien weiterentwickelt und diese an die Anforderungen zum Erreichen der Klimaschutzziele der Europäischen Union anpasst. 

Was muss die Immobilienwirtschaft tun, um compliant zu sein? 

Es wird erwartet, dass der Delegierte Rechtsakt ab dem 1. Januar 2022 Anwendung findet. 

Die größte Herausforderung der Umsetzung der technischen Bewertungskriterien liegt in der bestehenden Datenlücke zur Ermittlung der energieeffizientesten 15 % des Immobilienbestands auf nationaler oder regionaler Ebene. Diese Datenerhebung ist jedoch essentiell um die Taxonomie-Konformität von Immobilien, die vor dem 31. Dezember 2020 errichtet wurden, zu bewerten. Alternativ sind solche Immobilien Taxonomie-konform, wenn sie über einen Energieausweis der Klasse A verfügen. 

Um compliant zu sein wird die Immobilienwirtschaft daher die Taxonomie-relevanten Daten der sich im Portfolio befindenden Immobilien erheben und diese auf ihre Taxonomie-Konformität überprüfen müssen, und zwar nach unterschiedlichen Kriterien je nach Baujahr der Immobilie. Auch bei Neuakquisitionen von Immobilien ist deren Taxonomie-Konformität zu prüfen.

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