Der „Turbo“ für Gesundheitsimmobilien – Anwendungsfälle des Gesetzes zur Beschleunigung des Wohnungsbaus

Ziel des „Wohnbauturbos“: Vermeidung von Bauleitplanverfahren

Durch das „Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung“ vom 27. Oktober 2025, dem sog. „Wohnungs-(Bau)turbo“, hat der Gesetzgeber auf die Erkenntnis reagiert, dass für die beschleunigte Schaffung von (teilweise dringend benötigtem) Wohnraum unbürokratische Abweichungsmöglichkeiten vom bestehenden Bauplanungsrecht geschaffen werden müssen. Der „Turbo“ eröffnet die Möglichkeit, in städtebaulichen Lagen, die bei regulärer Verfahrensweise ein umfassendes und damit kostspieliges und zeitraubendes Bauleitplanverfahren erfordern würden, zügig Wohnraum zu schaffen.

Anwendbarkeit des Bauturbos auch auf betreutes Wohnen und Seniorenwohnen

Auch wenn es nicht die Nutzung gewesen sein mag, die der Gesetzgeber bei Schaffung des „Bauturbos“ in erster Linie vor Augen hatte, dürften auch spezielle Wohnraumformen – insbesondere betreutes Wohnen und seniorengerechtes Wohnen – von der Beschleunigungschance umfasst sein. Denn zur Definition von „Wohnungsbau“ heißt es in der Gesetzesbegründung zum Bauturbo, der Wohnungsbegriff sei „weit zu verstehen“. Die zügige Schaffung dieser besonderen Formen von Wohnraum wird auch, am Zweck der Regelung orientiert, den gewünschten Beitrag zur Entlastung des Wohnungsmarktes leisten. Damit können bei Zustimmung der Gemeinde Wohneinheiten auch für betreutes und seniorengerechtes Wohnen unabhängig vom Standort zügiger und kostengünstiger realisiert werden. Dies gilt nicht nur für die Errichtung solcher Wohnungsformen, sondern auch für die Umnutzung bereits bestehender Gebäude in Wohnraum. 

Mittelbare Chancen für Altenpflegeheime und Arztpraxen

Über das bloße klassische, betreute oder seniorengerechte Wohnen hinaus können auch Kombinationen mit Altenpflegeheimen und Arztpraxen vom „Turbo“ profitieren.

1. Altenpflegeheime als „Wohnnutzung“ im Sinne des „Wohnbauturbos“

Altenpflegeheime – auch solche, die an einer größeren Pflegestation angeschlossen sind – können ausweislich der juristischen Literatur je nach der Gestaltung in reinen Wohngebieten (vgl. § 3 BauNVO) zulässig sein, da sie – anders als „echte“ Pflegeheime mit Intensivpflege – nicht als „Anlagen für gesundheitliche oder soziale Zwecke“ eingestuft werden müssen. Aufgrund ihrer Ähnlichkeit mit „klassischem“ Wohnen wird man den „Bauturbo“ auch auf diese Nutzungen auszuweiten haben. Dabei wird zur Abgrenzung zur regulären Pflege darauf abzustellen sein, welches Gewicht angebotene Pflegeleistungen haben. Erst Pflegeheime, die nach Sinn und Zweck einem Langzeitkrankenhaus gleichkommen, wie dies etwa bei Heimen zur Intensivpflege der Fall ist, dürften den Privilegien des Wohnbauturbos nicht unterfallen – sie sind bei keiner Auslegung als Wohnnutzung zu qualifizieren, sondern reguläre Anlagen für gesundheitliche Zwecke. 

2. Chancen für Arztpraxen

Arztpraxen sind nach § 13 BauNVO zu beurteilen und sind, solange es sich lediglich um Räume und nicht um ganze Gebäude handelt, in Wohngebieten zulässig. Es spricht daher viel dafür, diese Nutzungen auch als „mitgezogene“ Nutzungen im Sinne des „Wohnbauturbos“ als zulässig anzusehen, solange es sich um ärztliche Leistungen handelt, die typischerweise auch von Bewohnern des Gebiets und der Wohn- bzw. Pflegenutzung selbst genutzt werden. Keine Zulässigkeit wird sich bei größeren Praxisgemeinschaften oder medizinischen Versorgungszentren auf den „Wohnbauturbo“ stützen lassen.

3. Weitergehende Gesundheitsimmobilien zur wohnortnahen Versorgung 

Ist die ergänzende Nutzung, die neben der Wohnnutzung mittels des „Bauturbos“ realisiert werden soll, eindeutig nicht als Wohnen oder dem Wohnen gleichgestellte Nutzung zu qualifizieren, sieht der „Wohnbauturbo“ in seiner Generalklausel des § 246e Abs. 5 BauGB weiter vor, dass ergänzend zur Wohnnutzung auch „den Bedürfnissen der Bewohner dienende Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke“ zugelassen werden können. Für diese Vorhaben kann als „mitgezogene“ Nutzung auch von den rechtlichen Vorgaben abgewichen werden, wenn der Schwerpunkt des Projekts auf der Wohnnutzung liegt.

Wann eine ergänzende Nutzung von „Anlagen für gesundheitliche Zwecke“ noch „den Bedürfnissen der Bewohner“ dient, muss im Einzelfall bestimmt werden – die oben bereits genannte Arztpraxis mit Nahversorgungsfunktion dürfte jedenfalls dazu gehören. Insgesamt werden die zulässigen Anlagen auf die Befriedigung der innergebietlichen Nachfrage beschränkt sein. Eine entsprechende Anlage kann dann zugelassen werden, wenn sie nach Zweckbestimmung, Umfang und Ausstattung geeignet ist, in erheblichem Umfang den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets zu dienen. Eine „überschießende“ Bedürfnisbefriedigung für andere Gebiete dürfte dabei zulässig sein, die Anlagen dürfen auch von Gebietsfremden genutzt werden. Zu solchen, den Bedürfnissen der Bewohner dienenden, Anlagen können z.B. kleinere medizinische (Notfall-)Einrichtungen gehören, die eine Versorgung der angrenzenden Bevölkerung im Blick haben.

Fazit und Ausblick

Nach alledem bietet der „Turbo“ nach der hier vertretenen Auffassung tatsächlich reale Chancen nicht nur für die beschleunigte Umsetzung reiner Wohnbauvorhaben, sondern auch für Entwicklungen, die betreutes Wohnen, seniorengerechtes Wohnen und Altenpflege verbinden und dabei durch Arztpraxen, Apotheken oder sonstige lokale medizinische Einrichtungen abgerundet werden. Es ist zu hoffen, dass Kommunen und Vorhabenträger künftig von diesen Möglichkeiten gemeinsam Gebrauch machen.

Wir unterstützen Sie dabei, Ihre Projekte im betreuten und seniorengerechten Wohnen an der Schnittstelle von Immobilien, Bau-, und Planungsrecht sowie im regulatorischen Gesundheitsrecht effizient umzusetzen.