Genehmigungspflicht für Wohnungs-Kurzzeitvermietung ist EU-rechtskonform

Am 22.9.2020 hat der EuGH über die Genehmigungspflicht für Wohnungs-Kurzzeitvermietungen entschieden: Nationale Regelungen, die die Kurzzeitvermietung einer Wohnung an Personen, die sich nur vorübergehend in der betreffenden Gemeinde aufhalten (ohne dort einen Wohnsitz zu begründen), genehmigungspflichtig machen, sind EU-rechtskonform bzw. von der Richtlinie über Dienstleistungen im Binnenmarkt erfasst. 

Mit dieser Regelung soll der Wohnungsmangel bekämpft, der Zugang zu Wohnraum erleichtert und die Verschärfung der Spannungen auf den Immobilienmärkten verhindert werden. 

Konkreter Anlassfall, der zur Entscheidung geführt hat, waren zwei Eigentümer in Paris, die ihre Wohnungen ohne behördliche Genehmigung über eine Website zur kurzfristigen Vermietung an Personen, die nur temporär in der Stadt waren, angeboten hatten.

Was bedeutet das Urteil für kurzzeitige Wohnungsvermietungen in Österreich? Peter Solt, Head of Real Estate bei der internationalen Sozietät Taylor Wessing in Wien, erläutert.

Was bedeutet das Urteil für Wohnungseigentümer, die ihre Wohnungen vermieten?

Das Urteil bedeutet vor allem eine Bestätigung und Unterstützung für bereits in Österreich – mit anderen Rechtsinstrumenten – geschaffenen Regelungen bzw. Entwicklungen.

Bisher ergibt sich die wesentliche Einschränkung hierzulande aus den zivilrechtlichen Regelungen im Wohnungseigentumsrecht.

Grundsätzlich sind Wohnungseigentümer zur Vermietung ihrer Wohnung berechtigt. „Bei der kurzfristigen Vermietung von 2 bis 30 Tagen zu touristischen Zwecken kommt es aber auf die Widmung des Objekts im Wohnungseigentumsvertrag an“, so Solt. Ist die Eigentumswohnung laut Vertrag lediglich zu Wohnzwecken gewidmet, so schließt dies jede andere Tätigkeit aus. Demnach stellt die kurzfristige Vermietung eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung dar und bedarf der Zustimmung sämtlicher übriger Wohnungseigentümer. Laut OGH können nämlich aufgrund der erhöhten Frequentierung des Hauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen Interessen der übrigen Eigentümer beeinträchtigt werden. 

Personen, die ihre Eigentumswohnung vermieten, obwohl diese nur eine Widmung für Wohnzwecke haben, sollten sich unbedingt um eine Zustimmung der übrigen Eigentümer (kann durch gerichtlichen Beschluss ersetzt werden) bemühen. „Andernfalls kann der Vermieter von den übrigen Eigentümern jederzeit auf Unterlassung geklagt werden“, warnt Solt. 

Begleitende Regelungen, die die kurzfristige gewerbliche Wohnungsvermietung beschränken, finden sich in den Bauordnungen bzw. Raumordnungen der einzelnen Bundesländer bzw. in gewerberechtlichen, wettbewerbsrechtlichen und steuerrechtlichen Regelungen. Es besteht hier also bereits ein dichtes nationales Regelungsumfeld, das auf Grundlage der aktuellen Entscheidung „nachgeschärft“ werden könnte.

Was bedeutet das Urteil für Wohnungseigentümer, die künftig vermieten wollen?

Wohnungseigentümer, die planen, ihre Wohnung kurzfristig an Touristen zu vermieten, sollten zuerst in ihrem Wohnungseigentumsvertrag prüfen, ob eine solche Nutzung des Objekts überhaupt zulässig ist. Ist die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken gewidmet und sämtliche andere Tätigkeiten ausgeschlossen, so wird eine regelmäßige kurzfristige Vermietung zu touristischen Zwecken überhaupt nicht zulässig sein. 

Sollte eine Widmungsänderung durch Zustimmung der übrigen Eigentümer möglich sein, so wäre z.B. in Wien auch noch die Bauordnung zu beachten. Laut Wiener Bauordnung ist die „gewerbliche Kurzzeitvermietung“ in Gebieten, die im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan als sogenannte „Wohnzonen“ definiert sind, unzulässig. Solt’s Annahme: „Die Festlegung von Wohnzonen wird für zukünftig zu errichtende Eigentumsobjekte von noch größerer Relevanz sein und wohl eher restriktiv auf die kurzfristige Vermietung einwirken. Die Abgrenzung zur erlaubten Vermietungstätigkeit ist eindeutig noch in Entwicklung.“

Was bedeutet das EuGH Urteil für Plattformen wie airbnb?

In Österreich wird bereits seit vielen Jahren versucht, mit strengeren Regeln gegen die Kurzzeitvermietung von Wohnungen über Wohnungsvermietungsplattformen wie airbnb vorzugehen. Dies spiegelt sich inzwischen auch in der Rechtsprechung. Solt dazu: „Durch das aktuelle EuGH Urteil wird der nationale Gesetzgeber in seinem Vorhaben, die Kurzzeitvermietung von Wohnungen durch unterschiedliche Regulierungen einzuschränken, umso mehr bestärkt.“ Künftig ist daher jedenfalls mit dem Fortbestand der bestehenden Einschränkungen und allenfalls sogar mit weiteren Einschränkungen, die die Wohnungsvermietung über Online-Plattformen erschweren oder von Genehmigungen abhängig machen, zu rechnen. 

„Tendenziell ist davon auszugehen, dass der Vertrieb von Wohnungen über Plattformen wie airbnb und booking.com in Objekten für Hauptwohnsitze oder langfristige Vermietungen stagnieren bzw. zurückgehen wird“, zieht Peter Solt Resümee.