Rent and COVID-19

Huur en COVID-19

Vanwege de uitbraak van het coronavirus hebben onder andere horecagelegenheden, sportscholen en musea hun deuren al tijdelijk moeten sluiten. Sinds 23 maart jl. moeten ook kappers, schoonheidsspecialisten en andere zogenoemde contactberoepen in ieder geval tot 6 april 2020 hun deuren gesloten houden. Deze sluiting op last van de overheid roept bij
zowel huurders als verhuurders van commercieel vastgoed verschillende vragen op.

Dient een huurder van bedrijfsruimte de huur door te blijven betalen indien de gehuurde ruimte moet worden gesloten? Heeft deze huurder dan recht op huurprijsvermindering of schadevergoeding?

De meeste commerciële huurovereenkomsten naar Nederlands recht zijn gebaseerd op het standaard ROZmodel (ROZ) en de algemene bepalingen (ROZ AB). Op grond van de ROZ en ROZ AB mag een huurder zijn betalingsverplichtingen jegens de verhuurder niet opschorten. Volgens de wet kan een huurder alleen aanspraak maken op huurprijsvermindering of schadevergoeding indien er sprake is van een gebrek aan het gehuurde, waarbij er voor schadevergoeding is vereist dat het gebrek is toe te rekenen aan de verhuurder.

Wat is een gebrek aan het gehuurde?

Het begrip gebrek kent een ruime betekenis. Volgens de wet is sprake van een gebrek aan het gehuurde wanneer de staat of een eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid niet het genot kon verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. Op basis van de ROZ AB is het daarbij van belang wat huurder bij aanvang van de huurovereenkomst redelijkerwijs mocht verwachten ten aanzien van het gehuurde.

In principe moet een verhuurder het gebrek verhelpen, tenzij dit niet mogelijk is of niet van de verhuurder kan worden verlangd. Onder de ROZ en de ROZ AB kan de huurder geen aanspraak maken op huurprijsvermindering of schadevergoeding, tenzij de verhuurder het gebrek niet binnen een redelijke termijn verhelpt dan wel dat er sprake is van een ernstige toerekenbare tekortkoming aan de zijde van de verhuurder.

Kan een huurder aanspraak maken op huurprijsvermindering indien de huurder zijn bedrijf gesloten heeft in verband met het coronavirus?

Op het moment dat het gehuurde gesloten is, heeft de huurder geen huurgenot. Wanneer de huurder zelf besloten heeft tot sluiting over te gaan is geen sprake van een gebrek. Dit lijkt tevens het geval wanneer sluiting van het gehuurde gebeurt op last van de overheid, hetgeen op dit moment veel gebeurt. Aangezien op deze grond de sluiting niet kan worden gezien als een ernstige tekortkoming aan de zijde van de verhuurder, kan de huurder in het algemeen geen aanspraak maken op huurprijsvermindering dan wel op schadevergoeding indien de ROZ AB van toepassing zijn. De huurder heeft namelijk ook zelf de verplichting om de instructies van overheidswege op te volgen.

Het coronavirus brengt een zodanig unieke situatie teweeg, dat hierover in de meeste huurovereenkomsten geen (duidelijke) afspraken zijn gemaakt. Uit de rechtspraak volgt dat, hoewel aan het begrip gebrek een ruime betekenis wordt toegekend, niet alles hieronder kan worden geschaard. Sommige gebreken vallen onder het ondernemersrisico van de huurder, waaronder wellicht ook de gevolgen van het coronavirus. Aangezien het coronavirus een dermate uitzonderlijke crisis veroorzakende situatie is, zou het ook denkbaar kunnen zijn dat de economische gevolgen als gevolg van het coronavirus onvoorzienbaar zijn en dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan worden geacht een huurder de volledige huur te laten betalen. Tijdens de financiële crisis van 2008 is het standpunt van onvoorziene omstandigheden ook vaak door huurders ingenomen. Een dergelijk beroep is toen in de meeste gevallen verworpen, zodat nu wordt aangenomen dat een dergelijke crisis behoort tot het ondernemersrisico van de huurder. Bij de huidige coronacrisis kan dat naar onze mening wel anders liggen. Deze crisis wordt door sommigen al de grootste uitdaging sinds de tweede wereldoorlog genoemd. De ingrijpende en ook langdurige maatregelen in de strijd tegen corona waren bij het aangaan van de huurovereenkomst echt niet te voorzien en de eventuele gevolgen hiervan zullen logischerwijs dan ook niet in de overeenkomst zijn uitgewerkt. Het is goed om op dit moment als partijen in overleg te treden over deze nieuwe werkelijkheid en om redelijke voorstellen te doen om de (wederzijdse) schade te beperken en rekening te houden met elkaars belangen.

Huurrecht woonruimte

Ook huurders van woonruimte ontkomen niet aan de gevolgen van de coronacrisis. De overheid en het merendeel van de verhuurders van sociale woningen hebben afgesproken dat er de komende periode geen ontruimingen van woningen zullen plaatsvinden als gevolg van betalingsachterstanden. Er bestaat nog wel de mogelijkheid om ontruimingen te laten doorgaan als die zijn gebaseerd op criminele activiteiten en extreme overlast.

Daarnaast komt de minister met spoedwetgeving die het mogelijk maakt dat tijdelijke huurovereenkomsten worden verlengd voor een tijdelijke periode tijdens deze crisis. Nu kan bij een tijdelijke huurovereenkomst alleen het einde worden aangezegd of worden omgezet in een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Deze nieuwe wetgeving kan een oplossing bieden voor de huurders die tegen het einde van hun tijdelijke huurovereenkomst aanlopen. De bedoeling van de wetgever is om deze wet zo snel mogelijk in werking te laten treden.