NEUES BAUGESETZBUCH - Wesentliches oder Unwesentliches?

Das RICS Faculty Board Commercial Property und die Rechtsanwälte Taylor Wessing diskutierten die Wirkungen der BauGB-Änderungen

Anwälte Dieter Lang

Am 20.Juli 2004 trat das Gesetz zur Anpassung des Baugesetzbuchs an die EU-Richtlinien in Kraft und änderte das deutsche Baurecht erheblich. Damit entsprach Deutschland seiner europarechtlichenVerpflichtung, die Richtlinien insbesondere zur Umweltverträglichkeitsprüfung umzusetzen. Zugleich nutzte der Gesetzgeber die Gelegenheit, antiquierte und für die Immobilienwirtschaft hinderliche Regelungen, wie zur Teilungsgenehmigung, zum modernisierenden Bauplanungsrecht und Umweltrecht, und definieren die Nutzbarkeit und damit den Wert und die Verwertbarkeit jeder Immobilie. Die Änderung des BauGB berührt damit den Nerv des Immobilienmarkts. Die Novelle erleichtert manches, manches wird erschwert und manches wird ins Dunkel getaucht. Aus Anlass der Novellierung luden das RICS Faculty Board Commercial Property, Regionalgruppe Frankfurt, mit der Rechtsanwaltskanzlei Taylor Wessing in Frankfurt am 12. Oktober 2004 zu einem gemeinsamen Business Breakfast in den Räumen der Kanzlei ein. Vertreter aller Sparten der Immobilienwirtschaft fanden sich zahlreich zu Austausch und Diskussion zusammen. Nach dem einführenden Vortrag des Fachanwalts für Verwaltungsrecht Dieter Lang, Taylor Wessing, standen einige Neuregelungen besonders im Zentrum der Aufmerksamkeit.

Umweltbelange in die Planung

Das neue BauGB verpflichtet zur Einbindung von Umweltbelangen bei der Aufstellung von Bauleitplänen (Scoping der Umweltbelange, verpflichtender Umweltbericht, Monitoring bei der Umsetzung) nach nun ausdrücklich gesetzlich vorgeschriebenen Standards. Das bedeutet keine Verschärfung der materiellen Umweltanforderungen, sondern eine stärkere verfahrensrechtliche Formalisierung. Sie erhöht die Transparenz der Umweltbelange im Verfahren und lässt eine stärkere Beteiligung betroffener Bürger erwarten. Allerdings steigt die Komplexität und Anfälligkeit des Verfahrens für Fehler. Auch die Regelungen über die Planerhaltung, das heißt die Festigkeit der Bauleitpläne gegen ihre Anfechtung wurden modifiziert. Zum Teil wurden die Schranken der Anfechtbarkeit ausgeweitet und so Plan- und Investitionssicherheit erhöht. Manches spricht dafür, dass zugleich die zeitlich unbeschränkte Anfechtbarkeit auch ausgedehnt wurde. Dies würde die Bauleitplanung zeitlich unbegrenzt weiteren Risiken aussetzen. Der Gesetzeswortlaut ist in diesem Punkt nicht eindeutig. Hier werden der Gesetzgeber selbst oder die Gerichte Klarheit schaffen müssen.

Wegfall der Teilungsgenehmigung

Mit sofortiger Wirkung unterliegt die Teilung von Grundstücken keiner städtebaulichen Teilungsgenehmigung mehr. Die entsprechenden Satzungen der Gemeinden sind unwirksam und sind aufzuheben. Die Grundstücksteilung darf jedoch keinen Zustand schaffen, der einem Bebauungsplan widerspricht. Der Gesetzeswortlaut lässt jedoch im Dunkeln, welche Rechtsfolge der Verstoß auslöst. Die Änderungen der BauGB traten am 20. Juli 2004 in Kraft und finden deshalb grundsätzlich ab diesem Zeitpunkt Anwendung. Insbesondere für Bauleitpläne, wie Bebauungspläne, kommen aber Übergangsvorschriften zur Anwendung: So gilt das neue Recht zwingend nur für Planverfahren, die seit dem 20.Juli 2004 eingeleitet wurden oder für solche, die nach dem 20. Juli 2006 abgeschlossen werden.

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